本帖最后由 H.Y 于 2024-2-27 20:53 编辑
2024年2月20日央行发布一条重磅消息，1年期市场报价利率为3.45%，与上月持平。5年期贷款市场报价利率为3.95%，上月为4.2%，下调25个基点。 这是继2023年6月以来，LPR时隔7个月再次下调，单次下调幅度史上最大，远远大于市场预期。LPR的下调幅度非常大，即下调了25个基点。从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调（自2019年10月8日起，实施房贷利率新政，房贷利率参照LPR执行），但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。 若我们跳出LPR利率，并将时间进一步拉长，观察历史上5年期以上房贷基准利率的走势，可以发现房贷基准利率（5年期以上）发生过3次大规模降息：第一次发生在1998年，第二次发生在2008年，第三次发生在2024年。相信懂历史的朋友们都已经知道这三年发生的大事件：1998年亚洲金融危机，2008年美国次贷危机，2024年后疫情时代内需不足。那降息后房地产市场发生了什么呢，回顾中国房地产的历史，1998年商品房销售面积由0.9亿平米增长至1.2亿平米，房屋平均销售价格由1997元/平米上涨至2063元/平米；2009年商品房销售面积由6.6亿平米增长至9.5亿平米，房屋平均销售价格由3800元/平米上涨至4681元/平米（以上数据均来自于国家统计局）。由此可见，历史的数据告诉我们，前两次大规模降息都让房子量价齐升，那么2024年的这次降息，楼市又将如何变化呢，我们且看且分析。 要想知道降息会对房地产市场产生什么样的影响，首先得知道一个简单的经济学知识，即利率下降，投资会增加。利率下降降低了企业和个人借贷的成本，而资金都是追逐收益的，如果利率降低，资金就会从银行存款中逃出，选择其他投资渠道。在房地产市场中，利率下降会提高房地产市场的活跃度。一方面，低利率使得购房贷款成本降低，激发了购房需求，需求增加进而导致房价上升。另一方面，低利率也会带动房地产投资的增加，促进房地产市场的发展，这也就解释了为什么前两次大规模降息都让房子量价齐升。
对于广大购房者来说，LPR的下调意味着房贷利率的降低，这将直接减轻他们的购房压力。据计算，以首套房贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款方式为例，LPR从4.2降低到3.95，下调25个基点后，月供将减少144.8元，累计30年的总利息支出将减少5.2万元。这一数字虽然看似不大，但对于许多家庭来说，却是实实在在的减负。 那么，此次LPR的下调会对目前的楼市产生什么样影响。首先，降低房贷利率将降低了购房者的购房成本，有助于激发购房者的购房热情，促进楼市的成交量回升。其次，随着楼市成交量的增加，开发商的资金压力也将得到缓解，为楼市的企稳提供有力支撑，一定程度上能够减少烂尾楼出现的频率。最后，LPR的下调还将给予市场一个利好的信号，有助于稳定市场预期，促进市场情绪的修复，对房地产市场有着积极影响。未来，随着楼市调控政策的进一步放松和市场的逐步修复，楼市有望迎来更加繁荣的发展，楼市将可能迎来“小阳春”。
对于不同城市而言，LPR下调的影响也将有所不同。业内的一个共识是，此轮降息更多会利好核心城市楼市，对三四线城市影响有限。一方面是因为核心城市的房价相对较高，利率的降低对利息的影响更大，购房者对利率的敏感度也更高。另一方面，核心城市的房屋更具投资属性，降息会导致一批投资客进入，从而进一步抬高房价，而三四线城市的房屋更多的是居住属性，房屋需求更多的是刚需，因此LPR下调的影响相对有限。
茂名，作为一座三四线城市，此次降息对茂名楼市是否有影响呢？我想回答是肯定的。
首先茂名虽然是三四线城市，但与其他三四线城市又不太一样，茂名有着庞大的人口基数和经济总量，有经济基础才有能力完善基础建设，从而带动房地产行业发展，有人口基数才有强劲的购房需求，从而激发房地产市场活力。虽然茂名目前仍有200多万的人口流失，但是这些外出务工人员仍然是房地产业的潜在顾客。何处此言呢，我们还是用数据说话，2月为春节期间，据不完全统计，截止至2月26日，本月全市商品房成交3361套，其中在2月3日一天就成交497套，2月份成交套数远高其他月份去。由此可见，仍然有许多外出务工人员选择在家乡置业。 其次，茂名目前的城镇化率为45.84%，茂名处于城镇化快速发展的阶段，城镇化还要非常大的发展空间，茂名新城也在如火如荼的建设中。此外，茂名市委、市政府支持房地产业健康发展态度鲜明、措施有力，政府相关部门和金融监管机构出台了促进房地产市场健康稳定发展十项措施，从提高公积金最高贷款额度、实施“认房不认贷”，到降低首付比例和房贷利率、落实“保交楼”措施等，使茂名房地产市场保持了基本盘的稳定，为楼市的企稳复苏打下了基础。 最后，茂名市电白区是广东省首个“中国建筑之乡”，电白建筑施工企业共588家，落户企业也在逐年增多。广东省工商联发布的“2023广东省民营企业100强”中，茂名有3家企业进入榜单，均为电白区房屋建筑业类企业，分别是广东电白建设集团有限公司、广东电白二建集团有限公司和广东永和建设集团有限公司，“中国建筑之乡”实至名归。众所皆知，2010~2019年中国建筑业最辉煌的黄金十年，既是城镇化和工业化加速发展的时期，同时也是是房地产行业繁荣发展的时期。此次LPR的大幅下调，势必会带动房地产行业的发展，再加上茂名城镇化和工业化进程的加快，相信也能给茂名的建筑业带来巨大的发展空间和前所未有的发展机遇，建筑业的发展又可以反过来促进房地产行业发展，从而实现房地产行业和建筑业的共同繁荣。 综上，相信茂名的楼市将稳定趋好，未来房屋成交量将会有一个小幅度的增加，房价可能继续保持稳定，若经济持续回暖，房价也许会逐步上升，但短时间内也很难回到曾经近1万元/平米的时期。也许，对于三四线城市来说，保持房价不跌或是稳定上升已经是实属不易了，但是可以确定的是LPR大幅下降传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号，这一政策调整不仅降低了购房者的购房成本，激发了购房热情，还有助于稳定市场预期和促进楼市的企稳，同时企业的融资成本的降低，烂尾楼的情况也会得到明显缓解，这对于老百姓来说已经较大的安慰了。 | 
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发表于 2024-2-27 20:24
