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恩平这块M0本质就是厂房地产（工业地产），和普通工厂拿来自用完全是两回事。
1、M0就是工业厂房开发商的玩法
普通M1（阳春模式）：
工厂老板自己拿地，自己建厂，只给自己生产用，土地证一整块，不能拆开卖。建好厂房不会拿来当商品销售。
M0（恩平这块）：
开发商或者产业园运营商拿地，像开发商品房一样，统一建一大栋多层标准厂房，一层一层、一单元一单元，单独办不动产权证。
建好之后：分层卖给各家小微企业，或者出租收租金，厂房就是可以交易的工业品楼盘。
简单讲：
M1＝厂家自建厂房（刚需自住）
M0＝工业地产开发商开发、售卖厂房（商品房开发）
2、为什么地价能去到105万/亩，贵阳春M1十倍
开发商算得过来账：
容积率做到3.0，一亩地可以摊出接近2000㎡厂房。
厂房成品可以卖到35004200元/㎡。
除去土建、税费、土地成本，还有利润空间。
阳春M1，企业只是拿来自己生产，厂房不能变现，企业不可能愿意花100万/亩拿地，生产成本直接拉爆。
3、两种模式的操盘逻辑差别
恩平工业地产路线
政府出让M0高价地，卖给工业地产商。地产商出钱建设厂房，小微企业不用大额资金拿地开山，直接买现成厂房。
政府马上收到高额土地出让金，基建压力小，产业导入快，集群成型快。
隐患：容易变成纯粹搞地产开发，招商虚化，厂房卖出去但是企业开工率不足，“厂房建满，生产空心”。
阳春路线，暂时不主推厂房地产
政府补贴地价、垫资基建，直接把生地做成熟地，把地交给龙头制造企业自建厂房。
没有工业开发商赚中间开发利润，大厂重资产落地，产业链扎根。
代价：财政前期投入巨大，回本周期长，小企业拿地不方便。
4、阳春未来会不会搞工业地产（M0）？
等马水高新区龙头项目落地，上下游配套小企业大量需要厂房的时候，
再少量放M0地块，引入工业地产商，建设通用标准厂房。
龙头用低价M1，配套中小企业买M0标准厂房，两套体系搭配，才是完整方案。
总结一句话
恩平105万/亩这块地，买家华图电子，不单是建厂自用，本身就是做产业园开发运营，厂房可以分割出售出租，做工业地产生意，地价贵是因为土地具备商品房一样的流通属性。
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发表于 2026-9-24 14:57
