|
|
几个月前，一朋友去做了中介，昨天一起吃饭，他吐槽到，以前一直觉得房地产非常高大上，直到我去做了中介，才发现这行业里遍地是野鸡，满山都是铜臭味。他这番话立马遭到我们的质疑和鄙视，想起他刚入职时一身皮鞋正装，走路带风，觉得无所不能，这风发意气到底哪去了？
不过转念一想，房地产其实和金融一个样，外行人看着光鲜热闹，内行人才熟知其套路和根本。前段时间，奥体大都汇对外开放，据说斥资一亿打造的售楼部，吸引了半个电白的人前去观看。开放后，请来林丹揭牌助阵，又吸引半个电白的人前来凑热闹。据说认筹量还不错。昨天奥体开盘，同样是人山人海，刚好身边有朋友去认购，我问她购买理由。
她说离家近啊。规模大啊。靠近奥体会升值啊。
简单梳理一下她这番话，可以解读成这样——
1、离家近。她老家在坡心镇，驾车直走市民大道、潘州大道即可抵达，全程十来分钟，非常方便。奥体的主要客群其实就是共青河周边的乡镇，特别是七径、林头、坡心、羊角、观珠、霞洞等电白乡镇区域。茂南的刚需客一般不会选奥体，一方面，茂南可选择的楼盘很多，学区房、公园房都有不少，单价从5字头到破万不等，甚至站西个别楼盘四千多即可上车。另一方面，茂南与共青河是两个概念，茂南具备目前已经非常成熟的城市配套和社交圈，但共青河尚处于崛起阶段，短期三五年内各配套条件尚未成熟，加上生活圈子不同，6千多的毛坯价并不占优势。所以奥体的客群方向只能在城郊。
2、规模大。主要体现在280万㎡建面，1亿打造售楼部，说明开发商很壕。我查了下安居客，项目总套数3576户，容积率2.54，楼间距一般，再对比一下绿地四季印象的数据（建面43万㎡，2200户，容积率2.5），不由得诧异。同样的容积率，如果绿地按奥体的建面指数，至少可以规建15000户以上。也就是说，开发商将众多体育馆甚至共青河新城的部分公配都算进了总建面，不排除后期持续性会有新的住宅开发，但这帽子和套路未免过于虚大，我很好奇，怎么不见华侨城把整个南海旅游岛26万平方公里算进自己的住宅建面里？
3、奥体升值？这个问题要好好研究一下。
自从1990年北京亚运会以来，各种运动会便成了一座城市推行现代化建设不可分割的一部分。北京亚运会作为中国举办的第一届大型运动会，耗资21亿元，修建了北京非常有名的中轴线，把亚运村和天安门、故宫连接在一起。在两毛钱一张电影票的80年代，21亿可谓是天文数字，当时规建了亚运村，配套上有五洲大酒店，16栋公寓，出现了一大批拆迁户。这些房子后来以4000元每平出售，但是去化很不理想，连同16栋公寓一直荒废了许多年。
大型的运动会可以很好地向全世界展示国家实力及民族文化精神，一直受到各国人们的期待，可对于运动会周边的房子，百姓是心有余虑，诚惶诚恐。但是这种疑虑很快就打消了，十八年后，北京举办2008年奥运会，刚好遇上地产经济盛行，大环境影响下，奥运村的房子开盘就售罄，周边物业也被一抢而光，短短半年时间内，房价从1.2万涨至2.8万，开发商赚得盆满钵溢。
尝到了甜头，自始开发商便瞄准了大型运动会，各种运动会的焦点，也从原本的的体育赛事转移到土拍市场上。2010年广州亚运村，史无前例大投资大规划，占地2.73平方公里，相当于4个北京奥运村，总户数两万多户，可容纳近10万人同时居住。相当于电白第一大镇林头镇的人口总数。
可惜广州亚运会并不能成为亚运村房价上涨的动能，开盘非常萧条，半年内去化都没有三成，均价一直维持在一万二左右。三年后，伴随着楼市调控，以及交楼的客户纷纷投资房子质量问题，亚运村开始以“腰斩”的方式降价促销应对，很多房源跌破1万元/平，引发了中国房地产市场的震动。钟南山也公开炮轰广州因为举办亚运会而负债2100多亿。
回归到茂名，自从2018年申办省运会成功后，茂名共青河片区的土拍市场也变得炙手可热，地价哄抬一涨再涨。运动馆配套尚未见任何动静，倒是各种住宅项目争先恐后横空出世了。再回归到奥体大都汇，声称1亿打造的售楼部，280万方建面的大规模大手笔，我很难将其不与广州亚运会联想到一起。再想到广州亚运村如今沦陷为一座空城，庞大的体量无法去化，房源滞销、房价下跌成了难解难题，不禁让人唏嘘。
2026年省运会确实是茂名彰显城市形象和经济腾飞的一大契机，但作为置业者，如果把其当成未来房价升值的保障和预期，需要打个大问号。在现金流为王的当下，奥体如此大的建面，一期的销售业绩将严重影响到后面几期的开发，甚至是奥体场馆的建设。如果一期销售理想，那么开发商购房者皆大欢喜，继续建设共青河；如果销售情况不理想，裤腰带紧勒的情况下，二期三期的工程很可能出现两种局面，要么延期，要么提高住宅高度、提高容积率进行套利。延期的后果将会是共青河人去楼空，项目沦为万人空巷，提高容积率将导致直接减配以及居住舒适度大打折扣。无论是哪一种，带给买房者都将是巨大的伤害。
茂名是个神奇的城市，2019年GDP总值达3251亿元，位居粤东西北首位，其中，石化产业支撑了超过半壁江山，这座城市，近几年不断寻求新的经济刺激，包括产业转型，包括举办省运会，但面临的问题依旧严峻，农业产值逐年递减，文化创新暂无出路，共青河的规划和配套相继落地，挺好的，但是遇上今年的疫情导致经济环境萧条，各项目的房价一跌再跌，去年开盘的绿地二期从均价7500跌至6字头，金麟府今年开盘时间一再延迟，从均价六千多到如今五千多任选。奥体大都汇六千多，说实话，不占任何优势，刚需可买，奔着投资奥体期望升值的想法建议还是趁早打消。
如今，茂名整体经济除了石化产业外，大多依靠大量的土拍经济带来新的表面荣盛，为什么说是表面？其实大家都很清楚，茂名的楼市经济供求关系并不平衡，供应大需求小，只能靠城市内部消化，除了茂名打造旅游产业及南海旅游岛战略，几乎没有别的政策利好吸引外来人口，过去几年尤其是2015-2019年，茂名房价普遍升而房租跌。不由得感慨，终于到了房地产贡献反哺社会的时候了，未来几年，房价会持稳，毕竟是国民经济的支柱。但是资本家估计要勒紧裤腰过日子了，这段惨淡的时光还会持续很长时间。而作为老百姓，随着十四五规划和2035远景目标发布，将是小康社会过渡向中产阶级美好生活进发的开始。
|
|
[复制链接]
粤公网安备 44090202000008号 | 经营性ICP许可证号：粤B2-20170724 |
粤ICP备14043358号
发表于 2020-12-6 16:31
