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发表于 2022-5-13 08:20
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| 来自广东
茂名市汇龙御景花园二期，以下下简称汇龙二期）位于茂名市茂南开发区金城路168号大院。C5栋自2016年年中开始交付各业主，业主们自2017年相继装修入住，至今已有5个年头。本着辛辛苦苦十几年攒下“鸡碎咁多”的首付钱，在这里买了房，顶住压力还房贷，以为能过上平稳安乐的日，但由于该楼盘开发商（茂名浩诚房地产开发有限公司）存在小区规划多变、公共场所产权不清、公摊面积不明、配套设施不齐全不合理、水电不移交、车位只卖不租、车位产权迟迟未落实等问题和物业公司（茂名市汇龙物业有限公司）对小区物业、绿化、设备设施日常维修管护不到位、车位管理费和临时停车费收费标准高、收费项目重复和不合理、公摊费用不合理且高、环境卫生管理差、小区安保素质差且保卫工作管理能力低和物业公司对小区乱作为或不作为，对广大业主财产安全、人身安全、生存环境肆意践踏，已对广大业主的切身利益蒙受直接的损失，现把小区具体事实及C5栋业主的心声反映如下：
一、开发商遗留问题
（一）小区规划多变。C5栋业主买房时，小区规划是7栋，现在小区实际建成是8栋，汇龙二期正大北门改为C2栋大楼，业主失去正大门出入口出入，改从以前的小北门出入，小区也难以实现人车分流，人身安全存在隐患。小区售卖时规划是7栋，小区内规划有篮球场、羽毛球场等健身场所，现实际建成是8栋，健身场所消失了，且容积率、绿化率等是否已存在变化，是否合法合规？
（二）公共场所产权不清。汇龙二期小区内配套有会所一栋（两层高），据物业公司“调查”和开发商自述，会所除了物业公司办公场所归全体业主所有，其余部分属开发商所有，开发商有“产权证明的”，但从未见其出示。根据《物权法》第七十三条和《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。故，会所作为小区的公共配套会所(活动室)，其性质应属于该条规定的建筑区划内的其他公共场所、公共设施，依法应属于业主共有，开发商应立即将会所的所有权归还给小区全体业主。否则采取必要的法律维权行动。
（三）公摊面积不明确。根据《物业管理条例》、《民法典》相关法律法规，业主享有知情权，现时只有本小区公摊具体内容，没能公示公摊面积具体数据以及设计单位、规划单位、测绘部门等机构的相关文件。
（四）配套设施不齐全不合理。
1.小区安保系统未完善。C5栋从交房到入住超过5个年头，一楼大厅门禁系统迟迟未安装、小区花园内无监控设备、小区业主房屋出现多起门锁被撬而报案，最终都因为没有监控原因，调查不了了之。地下停车库监控摄像头寥寥可数，业主车辆停放被偷被撞被刮时有出现，物业公司都以没有监控摄像头为由，拒绝处理和赔偿。以上安保系统问题都对我们小区业主人身财产安全构成重大威胁，请开发商应按照相关规定及验收交付标准立刻整改（必须要有期限整改，不能无限期拖下去）。当时楼盘是如何验收通过的，某某政府部门好自为之。否则采取必要的法律维权行动。
2.小区娱乐健身配套不合理。汇龙二期占地约7万平方米，住户过千户，小区未配有儿童娱乐场所、青年人健身场所、老年人悠闲健身娱乐场所和设备，而配备了“金鱼池”、“污水喷泉池”（1个大的2个小的），浪费业主的水电资源，增加业主负担，且物业公司常年不清洗，污迹铺满水池，影响花园整体景观且还有阵阵恶臭，这样会对我市创文创卫期间造成非常大的负面影响。非常不合理不人性化。
3.小区步行出入诸多不便。汇龙二期超千户小区，按平均3人每户计算，超三千人，我们C5、C5、C7、C4、C3栋业主要步行300米-500米到从小北门或西门出入，而南门和两个东门既不是消防应急通道，但大门封闭紧锁，非常不合理和人性化。强烈建议要求开发商应在在南门和两个东门开放小门，让业主可以刷卡或人脸识别进出，为业主提供安全和便利的保障。
4.小区道闸设置不合理。小区出入道闸和地下停车库道闸系统不统一、不合理且系统落后、卡顿、信号差、识辨能力低，造成个别业主出行困难且繁琐，尤其是上下班（课）高峰时段。
5.充电桩设置问题。随着城市新能源车快速发展，群众家庭配备电动摩托和新能源车大大增加，充电桩问题日益突出，根据国家发改委、国家能源局、工信和信息化部和住房和城乡建设部联合印发《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》（发改能源[2016]1611号）文件精神和茂名市住房和城乡建设局印发《关于积极配合业主安装新能源汽车充电桩的通知》文件要求，要求开发商和物业按小区比例设置电动摩托车充电设备，积极配合业主安装新能源汽车充电桩，方便业主日常车辆出行。
（五）水电不移交
小区由C7栋交付（最早）到现在，7个年头，开发商联合物业公司以各种理由推诿不肯向供电局和自来水公司移交小区水电。造成收费不合理不透明且缴费不方便。经从住建局协调供电局、自来水公司了解到，因开发商基础设施不合格，有关部门拒绝接收，导致无法移交。（在此强调，请物业公司不要在把责任推向给业主身上，企图混绕视听，这是开发商自身问题。）造成小区多年来水电收费非常不合理且不透明，开发商物业将这几年楼盘后续建设水电费、变压器总电表损耗费等费用强制分摊到前期业主身上。强烈呼吁，要求开发商整改不合格基础设施，限期移交水电。否则采取必要的法律维权行动。（当时楼盘是如何验收通过的，某某政府部门好自为之。）
（六）迟迟不上缴房屋维修基金
业主购卖汇龙二期时，开发商代收业主房屋维修基金，但迟迟不上缴房地产行政机关代管，据了解迟迟不上缴房屋维修基金的有C7、C6、C5栋业主（已出售）估算400多户，大概二百多万(可能不只这个数），有的甚至长达2-3年不上缴。直到房屋维修基金收取比例提高到45一平方时，大家业主去查，这才东窗事发。
（七）车位只卖不租
根据《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。请开发商严格按照合同约定将地下车库停车位出租给本小区有需求的业主。
（八）车位产权证迟迟未落实。
部分业主购卖车位已超过三年以上，车位产权证迟迟未落实，开发商是否存在手续不齐或违规违法出售等行为，导致无法审批通过。请开发商及时完善相关手续资料，限期发放车位产权证。
2、 物业公司对小区管理不作为、乱作为问题
（1） 小区物业、绿化、设备设施日常维修管护不到位
物业公司没按相关维修管护制度，对小区物业、绿化、设备设施进行维修养护，如：小区草坪、树木未能及时养护，等草高过人、树顶到屋再去修剪；小区监控设备损坏未能及时维修更换，出了问题还推诿扯皮条。
（二）车位管理费和临时停车收费高
物业公司收取我小区业主车位管理费为每个小车位50元每月，摩托车位20元每月，临时停车免费一小时，然后一小时后按小车每小时5元、摩托车2元收费，是物价局批复收取价格区间的最高值。所提供的服务确是最低标准的车位管理服务。1.车位日常卫生少打扫、不拖地、地下车库几年不洗一次；2.地下车库警示标志少，指引牌不明确、临时停车位未清楚标示；3.地下车库没有配备专职安保管理人员，没人指挥和指引临时车辆停放，造成外来人员经常占用本小区业主私家车位，导致矛盾常有；4.监控设备寥寥可数、自行车、小车、摩托车被盗被撞被刮无法调查取证，物业公司也拒绝赔偿（最厉害一句：你报警处理吧。）（都没监控，警察来了怎么处理？不了了之咯）态度恶劣，典型推诿扯皮不作为。这样的服务敢收这么贵？
（三）收费项目重复和不合理
1.物业管理费已包含小区卫生和垃圾清理，同时再另外收取业主的垃圾处理费11元，存在重复收费。要求退还。
2.楼层公共照明电表，每月平均使用800-900度电，不合常理，一般楼层智能吸顶灯在9瓦-15瓦以内，一个栋楼就120盏灯也就1080瓦-1800瓦，就算24小时同时开着，一个月也就777.6度电-1296度，而且还装了感应器，是非常省电的，有可能一个月用900度电吗？你没事会整天在楼道走来走去吗？
3.电表总损耗费。物业从2016年至2018年收取C5栋的总电表平均每个月1万度电的损耗费用，是非常不合理的，没有依据的，也不在服务合同里的，强烈要求物业公司如数退还这笔费用给业主。
（四）环境卫生脏乱差
1.喷水池不定时清理，污迹铺满水池，还很臭；2.楼层卫生非常差，灰尘、污迹铺满地，签字表严重作假，也没有物业管理层人员检查监督和签名（假、懒）；3.大堂卫生十几天不扫不拖；地下车库卫生更不用说了，非常差（上面有说了）；4.消除“四害”不及时，不定时，蚊子、蟑螂、老鼠满小区跑，关键还上楼。
（五）小区保安素质差
小区个别保安的素质是真的差，见到业主毫无笑容、黑口黑面，遇到双方矛盾还上前辱骂业主，激动的时候还想挥拳相向。（个别还是可以的）要求物业就保安素质问题，立行立改，加强培训教育，增强服务素质和业务水平。
（六）物业公司管理层人员能力差
物业公司管理层人员质量不高、对政策法规了解不够，服务意识淡薄、业务水平低、业务素质差。管理混乱，对小区乱作为。如：2017年至今在物业办公室旁的小区通道设置道闸收费，影响消防救援通道，安全意识淡薄。现在在未经业主同意情况下又随意封闭地下室车库北门，禁止车辆进入。现在业主投诉后又打开地下车库北门。我很想跟物业公司管理层人员说：“这是你家的吗？你想开就开、想封就封啊？”？
这里就不写结语了，千言万语，不如各位业主的团结一致，我相信大家的钱不是大风刮来的、也不是偷坑拐骗来的、也不是做黑心生意赚来的，都是辛辛苦苦，有汗有血有泪的赚来的，难道就任人压榨、任人欺负吗？老一辈的革命精神、抗争精神哪去了？许多政府人员的业主，学习党史，都学哪去了？ |
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