奥体新城选址茂名市近郊的意义和可行性。

五和郎1215

成不成功用你们操心

注册名已存在

茂东新区 发表于 2018-8-15 11:38
本人2007年新历的新城项目，中山科技新城成了空城。离市区太远，发展不起来。连沃尔玛都引进了，依然人气不 ...

是中山港那个？科技园么？

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茂东新区 发表于 2018-8-15 11:38
本人2007年新历的新城项目，中山科技新城成了空城。离市区太远，发展不起来。连沃尔玛都引进了，依然人气不 ...

如果你说的是中山火炬开发区，现在你到那里去看一看保证你坐公交都找不到位置坐，本人13年在那里工作了几年，那里的人气相当好，租房一个单间都要400多一个月，市区都没有这么贵

茂东新区

写在茂名建市60周年，探观茂名城市未来大趋势！

我没闲研究80年代以前茂名城市的发展，从记事开始，茂名建镇建市，从河西附近开始的，二三十年前，很小的时候，我第一次到茂名，给我的印像最深的就是河西汽车站和河西书店，那是我对城市的初识，也是对茂名的初识。茂名城市初建，源于炼油厂，油城随之诞生。城市由西向东，是茂名过去几十年来自然发展的趋势，或者说市场选择。
   城市向东，缘于风从东来，把油厂的空气往西边吹;出远门去珠三角广州深圳等城市，甚至北方也需从东走。茂名市区道路的延伸，越往东，城市空间越大，空气越好，导致越往东，茂名房价越贵。近年，随着房地产的发展，茂名城市向东向、向南及向北缓慢扩张，呈现一中心（文化广场周边为城市中心）多格局的城市发展态势，但总体而言，城市趋势还是向东（这个可以由房价来判断，包括住宅和商业的价值，越中心，越贵）东汇城，宏丰新城的商业卖到5万左右一平方米。
   过去几年，茂名市区东扩至茂名大道，开始缓慢了下来，一方面市民意识过了茂名大道不是城市了，另一方面，车流量巨大的茂名大道，成了迈不过去的心理概念，导致市区一直迈不过茂名大道。茂名大道甚至成了茂名城市扩展的“拦路虎”。另一个重要原因是政府没有规划城市向东扩展的引导，更没有向东道路，市政配套的设施的建设，甚至规划。这些是决定茂名城市过去市区拓展缓慢的主因。
   综观国内，作为一个800万人口一万多平方公里面积的大地级市，市区才50左右平方公里，太小了，举国无双！面对日益拥堵的交通和快速增长的城市人口。茂名的城市病日益突现出来。市区到处堵车，上下班高峰，节假日，下雨天，汽车排长龙几百米成为日常，除了过去道路规划比较窄外，市区路口多，红绿灯多，交通管理也存在很多问题。但其深层原因，主要矛盾就是市区太小太挤，出城的便捷道路太缺。所以，拉开城市架构，建设近郊新城才是出路。
   我多次提到，茂名未来三年，最主要的矛盾就是要解决市区扩张，解决市区偏小的问题，这个问题甚至比招商引进一个1000亿的项目还重要。因为茂名市区作为茂名的经济，文化和商业和商务中心，它本身的功能和形象直接决定了茂名的未来！别人对茂名的印象，招商引资，茂名经济的出行和通行效率等等，都要靠城市核心区来解决，如果核心区搞得不好，一切都枉然！
   一个城市无龙头，是很难起带动效应和经济辐射的。所以国内很多城市都开始实施强中心策略。大到湾区经济带动全国，三角洲经济带动区域，小到城市CBD带动地方。例如江苏GDP最高的是苏州，但江苏认识到了省会人口等众多的优势，开始要造强省会这个中心策略，山东也是，近年大搞济南，毕竟青岛作为新兴城市，带动力始终不强。
   在我看来，强中心不只是一个带动和辐射的作用，它还有一个展示作用。就是它是一个城市的窗口，人们通过这个窗口能看到这个城市的发展水平，能看到这个城市的文化和人文感观。过去的老城是自然形成的，城市没有太注重规划设计，没有人为科学的牵引，它只能代表一个城市的过去，但不能代表城市的未来。城市的未来就要靠科学、合理的规划，比如说汽车这么多，道路要多宽才能满足未来二三十年的发展？人口这么密集，我们的居住的人口要离地铁口不超过500米远才便捷。我们的绿化面积需要多少？光绿化还不行，绿化水平要达到什么程度？甚至种什么植物对人体健康更有意义？一个新城市需要什么配套和服务来满足人们生活的需求和日益增长的文化需求？还有日益发展的体育，商业等等等的科学配套。其实说白了就是要搞一个新城来概括这些科学合理的规划和发展。一个新城要搞得起来搞得快就要有一个中心点，通过中心点来带动。这个中心点就是城市的CBD和CLD。就是代表了一个城市最高发展水平的地方，展示给外人形象感观的地方。做生意的人都知道，去一个城市投资，考察，这个区域大家是最感兴趣的，因为从这个地方，可以直接概括地感知一个城市。本人从事地产近二十年，我做过众多大商家招商工作，很清楚，要把商家招过来，第一站就是要把他们请来本地，首先要带他去看看本地区最旺的地段，让他们看看当地的消费能力，感受一下这个城市的信心和未来，才有可能成功。作为外商或投资者，去到一个城市的第一印象就要有那么一个像样的中心，概括起一个城市经济，文化，商务等为中心的圈层。
   而今，茂名的GDP达到了3000多亿元，是有足够的财力和充足的市场需求开展这种规划和发展。
  有人提出在远离市区的地方搞个新城，承载茂名的未来。我们来看一下，过去五年茂名。水东湾新城，高地新城，博贺新城，市民片区，这些等等的新城，离市区超过十公里，现在搞成怎样？他们这么远与市区有什么联系？！这些所谓的新城现在都没有搞起来，即使他们能搞起来，这些新城可以解放茂名市区的人口和交通？答案是否定的，解决不了市场区的矛盾，解放不了人口和交通。茂名市区的人来自四面八方，有原市区土著，有高州的，信宜的，电白的，化州的，还有外地的。他们会去哪个新城生活？
我一直说，除非有庞大的就业机会，工资比市区还高，就有可能把他们吸引去。不然呢！？这种可能性存在么？这种可能性是不存在的。深圳市区的人不会因为搞光明新区就搬去光明住吧，不会因为搞大运新城大运中心那里就成了市中心吧？广州也不会因为亚运城就搞起一个城市。不会的，因为太远。区域性的新城只能吸引当地周边的人口。但在城市边就不一样了。从当年的越秀到天河，从天河到黄浦，一步一步经过二三十年才形成了新区和城市的大扩展。不是一个概念。一个城市内资金，人流，物流，文化是缓慢并自然流转的，就像人的血管，需要身体血管就伟承，二个城市，中间断了档，如何传承？这是市场的规律。
   所以，茂名还是乖乖地搞好市区边的新城吧！什么把市民片区，共青河规划为市区，还要叫嚣什么市中心，不嫌搞笑么？中国有这种成功的案例么？没有！一个也没有！退一步说，市民片区和共青河搞起一个城市，那么把市区和水东连接起来了，市区和建成区比北京还大了，可能么？现实么？茂名有多少财政可以这么多中心地搞？茂名有多少城市人口可以装载成几个城市中心？
   我重申，本人不是反对开发共青河，更不是反对开发其它区域新城，而是反对这种无知的定位问题。定位决定成败！不是那要根葱非要做根个蒜，这完全是违反市场规律的，不考虑茂名现实的做法。共青河是要搞产业的，对茂名有利，对共青河有利，这是尊重市场的正确做法。利用共青河对外交通的优势和土地便宜，人口不密集的条件，招商引资，大搞产业，包括郊区娱乐业，像广州番遇长隆世界一样，这是可以搞的。但千万别搞什么城市中心，没有可能成功和实现的，做不了的。不说过去，未来房地产走势肯定不如以前，这对城市外的所谓新城，更是难上加难。每一步都举步维艰！真的。
   我的极力反对，是我个人认为，茂名不能再错了，已经在发展的路上错失了太多。茂名不应该是今天这个样子。就是太多无知的管理者把茂名带沟里去了，茂名应该回到原本正确的发展道路上。
   奥体中心，一个城市扩张的助推器，千万千别浪费了。很多人理解错了，奥体中心只是服务全国大型运动会，其实它最终的目的是服务更多市民，为全民健身运动，实施大多数人更方便锻炼身体而存在的。如果近郊能搞奥体中心，对城市拓展是极有利的，而在远郊，超过市区五公里，建起来也是浪费。到时招商商业营运大把棘手的问题随之而来！考虑过没有？
   茂名这么大地盘的一个地级市，辖区太少，茂南，还有电白二个区，电白还只能算半个，一半在水东，一半在羊角。所以我一直主张在茂名市区周边再增设二三个区，作为一个新区概念来发展，这样事半功倍，别人看起来茂名也大一点，起码不那么另类，一个大地级市才二个区，太另类了。
   城市向东，不是因为我有利益关系，更不是因为我是羊角人。而是充分认识了茂名的过去和现在的城市趋势。很多共青河网友找不到反对我的理由，一味把我套在羊角说我主张发展茂名是有利益在那，那是他们无力反驳，找不到事实的依据，只能选择盲目地抵赖。不过也无所谓，这种人见太多了。
   我想，茂名一直在向东，为何不助力一把，推一下，这样城市进程能更快一点。于是茂东新区成为了我的建言，开发茂东近郊更现实，更容易。茂名往东更近发达的珠三角啊，往东也是门户，往东空气更好，水源更充足，交通也更便捷。茂名市区往西，要优化，拓展新空间和产业。比如搞大学城市，符合定位，大学不一定要在市区，甚至未来搞科研，搞新产业，都是有大把前景的。茂名往南还有些地，毕竟开发区也紧连接着市中心，再往南大远是大烟通厂了，南风悠悠，你想在那居住么？在自家阳台看烟通？往南往北都找到自身的优势和定位。但茂名城市向东，是市场的力量和趋势！你们就不要为了自己的丁点利益跟我较真了吧！？


   写在2019春节前建市60周年，祝愿茂名未来有一个光辉的大未来！不为自己，也为不了自己，只为茂名发展能比过去任何时候都能快一点，以新的光明来映照过去不科学的黑暗！在这里，我们愿意相信新的书记和市长的到来，茂名的大未来更值得新期待！

茂东新区

忆丰我想是一个很好的案例了。搞家具建材的。离市区十公里，离水东又十公里。装修的去买东西，时间成本，交通成本多少？考虑过么？一个家庭装修要买的东西是很多的，而且一次经常买不全，要来回多次。在市区装修，去其它建材城拉一车东西不到100元，去忆丰起码200元下不来。忆丰搞了好几年了，现在人气凋零。我当时就多次说过，难以成功。规划也不行，规模也不行。定位也不准。

这是一个经典现实的案例。说明共青河搞不了新城，更不要扯什么市区市中心之类的。所以市民片区搞那些住宅，我劝开发商几年后再考虑，或者十年后。等有了产业再考虑作为配套建设。现在搞了根本没人买的。谁去住？去那住做什么？而且还这么近乙稀厂。再看看碧桂园的远郊房，无论镇盛的还是坦场的，除了别墅销售尚好（有钱人喜欢别墅，喜欢静）多层，小高层洋房哪个搞成功了？现在山阁温泉小镇都黄了，卖得不好，价格也上不来，现在被远洋地产收购了。


未来几年，地产更惨。真的，不信到时大家看，离市区远的死得最快，最惨！今年开始，市区的房都难以销售，更不用说没有配套，没有人气的地方了。买来养老么？但空气不好啊！不适合养老。

所以共青河的定位和建设，要三思，要慎思慎行，切不以为搞了几个楼盘就能起来了。真的起不了的！消费者会越来越聪明的，以前茂名楼市好骗，未来越来越难骗。不是开发商说什么人家就会信什么的。

失败的原因只有一个，就是离市区太远！脱离了市场，增加了成本，又没市区好，唯一优势是便宜，到时开发出来的楼盘绝对跟下面乡镇差不多价，五千元左右，价格叫高了都是套路。以后近郊很多楼盘都会五六千左右，所以市民片区的房很难销售的。现在几个开发商动工了，开发商拿的地便宜，1000左右一平方，其目的是想占地。象征性先搞一点而已。不想说太多了，让时间来证明吧！

南海之子

茂东新区 发表于 2019-2-13 13:47
忆丰我想是一个很好的案例了。搞家具建材的。离市区十公里，离水东又十公里。装修的去买东西，时间成本，交 ...

现在还没什么配套设施，绿地已经卖到7千，厉害厉害，人有多大胆地有多大产，华讯大宅加油

茂东新区

奥体新城选址茂名市近郊的意义和可行性。

茂东新区

过去二十年，感觉茂名发展错过了一个时代。周**，罗**等等茂名曾经的当局人，不思进取，腐败无度，决策错乱，导致茂名经济，城市建设缓慢，这些年，我们茂名已经大大落后兄弟城市。茂名，一个一万多平方公里面积，800多万人口的地级市，竟然是全国地级市最小的市区，没有之一。（有人说云浮更小啊，人家才建市多少年，多少人口）才二三十平方公里的建成区，说不好听点还不如珠三角一个镇。一年市区搞几百米的道路，根本不像一个地级市的行为，城市建设步伐缓慢与市区一年增长几万辆汽车形成的矛盾想想都怕。难怪上班下班和节假日这么堵车啊！高德地图显示茂名进入全国十堵城市了，是茂名汽车太多吗？不是，是规划太差市区太小！这也算了，但过去一看不到有什么动作去改变这种现象，没有拿出发展的规划和改善的措施。茂名大道与油城路一个每天几万辆车经过的交通要道，迟迟没有一个发展解决的方案。这里可是茂名的门面和客厅啊！。。。。。。            

      在城市发展上，多中心多组团的策略，过去和现在事实已经证明了的错误是不行的。小朋友都懂得的道理：第一，你财政弱，决定了无钱搞太多配套和城市建设。第二，茂名城市人口少，外流人口多。决定了市场需求弱，在人口少，产业少的地方难形成发展城市的“气候”，这是先决条件。单是这二就决定了不能走多组团多中心的发展道路。工业是城市的基础，是的，石油和乙稀是茂名工业支柱，也是茂名产业的遮羞布，他们占了茂名经济的相当比重，拿开它哥俩，茂名工业是极度簿弱的。工业是城市的根本，这二年，在许书记的的努力下，工业招商取得了积极成进展，可喜可贺！没有工业是支撑不起一座城市的。工业的背后是税收和就业，茂名因地制宜，建设多几个经济开发区，培育多些工业产业，引进工业投资是绝对的好做法。但千万不要搞新城，这会误导众生。新城不是这样容易搞的。没错，工业需要住宅，商业的配套。只要工业效益好，规划够，配套自然而然应运而生，这是市场的选择。先有工业再有配套，是有先有后的。因为我们的财政本来就不多，还有更重要的地方要花钱。这几年茂名大搞交通，提高城市效率，和区域间的串联，也是吸引外资落户的一个先决条件，每个城市都在大搞交通，改善城市的发展条件。但别一方面，吸引外商落户，茂名城市给商家一个信心，这个信心就是茂名要有一个自己的城市灵魂，茂名缺少一个灵魂！城市需要一个灵魂，这个灵魂就是茂名城市的中心，城市中心是一个城市经济，金融，商业和文化等的集合，这个集合反映一个城市的内涵和气度。它表现出来的是血脉愤张，还是优柔不前。大家都是通过一个城市形象来了解一个城市的。但遗憾的是，我们的城市，一个像样的规划都没有。在茂名城市规划展览馆，我没有看到一个可以操作的城市规划。
      外地人来一个城市，城市给他的感观感受是最直接的，你们城市发展水平如何？规划如何，城市多大，消费力水平怎么样？跟自己的城市对比一番。如果朝气蓬勃，活力无限，服务良好，出行方便，自然回去了还想来，来了感受得到想留下来。做商业的更知道，如果看到一个城市消费力不行，都不敢来投资。所以国内很多城市，非常重视城市的形象，规划建设CBD，盖高楼，修高级五星级酒店，让市民更自信，让游客看到这个城市的发展和自信。所以城市规划很重要，城市主场很重要，我们茂名没有这种城市主场，我们需要这种城市主场。这种主场不可能远离城市，外地朋友来我带他几十里去看这种主场！
      城市规划，是指引和引领一个城市发展的合理性纲领。它的核心就是一个城市的大脑，这个大脑就是城市最高大尚，规划比较合理，区别过去落后，陈旧的城市设施的的地方，俗称CBD，中央商务区。中央商务区也不是乱规划的，想在那搞就在那搞，它要分析城市的发展趋势，立足茂名现实等等制定。茂名没有这个大脑，所以我说茂名缺乏灵魂。
       此外，茂名也没有一条反映茂名城市过去现在和未来的商业步行街，这是一个城市的缺失，没有自己的商业步行街，说明一个城市规划很弱，商业也很差，城市文化也不强。这在中国是很少见的。并不是一个开发商建了一二万平方的商业就是一个步行街了，它不能代表这座城市，城市商业步行街，有哪个是一个开发商自己独搞的？它是城市发展由政府规划，引导或长时间商业沉淀的结果。有意识的选址，有意识地规划，才能出现比较好比较合理的商业街。
       茂名市区这么小，人气这么差，为什要把市区的高校都迁出去大学城呢！？全国哪个城市市区没几所大学院校的？据说油校，职业学院都要外迁！？搞大学城是可以的，但应该成立新的院校或扩大专业招生。而不是把市区的学校都往外迁出，这是极为不明智的决策！应该三思！！！
       说到茂名的城市规划，真的有太多话要说，在规划中，由于一直缺乏专业人士和科学论证，很多项目建设出来饱受社会诟病。有些城市主干道还是四车道的，路口又小。像茂东快线才是六车道的水泥路！这是茂名的形象道路啊，标准怎么能这么低！我们的规划是着眼是现在还是未来？规划是不是要有前瞻性？还不如县级市的道路。我看到水东，高州等地很多都在搞八车道的沥青路。茂名这种路刚投入使用，三年后就落后了，很多今年投入使用，明年就落后了，这是什么规划？现在经常在网上看到很多三四线城市，都是十车道以上的了，汽车与摩托车分道行驶。这才彰显城市特点和合理性。当然路不是越宽越好，但茂名是一个近千万人口的地级市！再看看茂名站的高铁站规划，那真的是TCL了,不说建得这么慢（相对于湛江和阳江去年就已经投入使用），茂名站分南北站房，这样显然是不科学的，南北进出站，大可在铁路上架空就能实现，为什么将一个这么小的高铁站还要分开二个站房？这样看上去更小了。再者有没有考虑过使用时的效率和管理上的问题，南北二个站房，灯光照明和空调就造成了更大的资源浪费！管理人员相应也要更多！等候车的时候和出站的时候也将更复杂，当初在规划的时候何不架空统一成一个站房呢？这样抬高架空，看上去更高大更大气。我走了全国数十个高铁站，从来就没有茂名站这种设计，也算奇耙了！另外，绝大部分城市新站都在新址的，这样更容易规划科学合理的交通组织，有更多更大的停车场。茂名这种老站，周边交通落后，根本就不适宜搞这么大的高铁站，过时了。
      过去的城市决策，可笑又可气！茂名一中硬生生地搬到了三十多公里远的水东海边，搞得一个城市中心没有一个像样的高中了。茂名市区奇缺医院，却花十几亿在医疗并没有那么紧张的水东搞了一个大医院，还叫市中心医院。请问，水东湾那里是市中心吗？叫市中心医院？我想那里茂名都不是吧！？茂名市区一年增加几万人口，本来就排长队的市人民医院已经不堪重负！本人深有体会，看病的时候，从天光医院开门排到晚上七八点医院加班！痛不欲生，深有体会。我们的规划是否缺乏调研和事实依据？是否需要论证？一个城市发展，就是解决城市主要矛盾的过程，把重要的、主要的矛盾一个一个解决了，城市就发展了。一个个解决，叫一点一点发展。相反，你没有解决矛盾，反而制造矛盾，城市谈何发展？！
      茂名是一个没有灵魂的城市，通过网上网友为私利的漫骂，我们的市民害怕跟周边城市的竞争就反映了出来。不少网友为呈口舌之快见不得别人好，人身攻击！这是可悲的！茂名教育真的这么差吗？怎么这样多素质低劣的人！？历史发展的长河，规律总是引领着城市的改变和发展，我们大家改变不了的，只不过有话事权的人，可以让城市发展得快一些或慢一些，但绝不能改变城市前进的方向。
      茂名不应该是一座没有灵魂的城市！

茂东新区

市民片区，共青河适合搞产业，搞工业园，搞物流园，不适合搞城市，甚至不适合开发大量的房地产楼盘项目。OK！？

我的论点很充分，放眼中国没有这种成功的案例，放眼茂名搞组团，搞了这么多年市民片区和水东湾新城，博贺新城都没有成功。之所以下这个论断，不是张口就来的。就是基于市场出发，共青河和市民片区远离城市，没有就业机会，没有市场。如果搞产业，等成一定规模人口后，会形成一定的住宅商业配套，形成一定的街区，但绝不是什么所谓的城市，更不会是什么的城市中心。一点可能性都不存在的。所谓的高铁新城带来多少人流旺起来完全是骗人的。因为高铁站都是中远程旅客，来即走，不会在当地消费的人群。你看看中国最大客流量的高铁站，广州南站，开通了10年左右了，周边有一个像样的商业么？有一个街区么？马路上有几个人行的？所以什么东西不要拍脑袋，要研究，要从其它城市中汲取经验和教训，才能更容易成功。

官渡最靓的仔

远离城市的横琴新区必定失败{:1_1002:}{:1_1002:}{:1_1002:}

南海之子

官渡最靓的仔 发表于 2020-10-19 22:56
远离城市的横琴新区必定失败

离澳门一河之隔，何来远离城市，不要拿珠三角来比，没那特殊条件