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发表于 2018-3-29 00:38
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| 来自浙江
赶在喝王者农药之前，又刷到了新的回复。仅作为交流。
提取这位朋友的核心观点，谨慎乐观看好到2020年。原因：
1.茂名四线城市，无独立行情。
回答：记得有句话说，具体问题具体分析。茂名目前为止，仍是四线城市，所不同的是，茂名目前处于高速发展时期。茂名发展速度能有多快，依靠对基础设施的投入，而这个投入，可以看一般公共财政收入以及政府平台（城投公司）融资能力。这是大环境下的小气候。
2.棚改2020年退出。
回答：两会的表述应该是“2020年基本完成”，量有多大，好像是1500万套，区域好像是中心城镇。所以，第一，基本完成而非全面退出。通俗地说，摊派任务到一些代表性城市，他们率先基本完成，其他进度因城而异。第二，茂名的特色，叫三旧改造吧，宏丰新城是第一个。按照市政府的规划，短期2020城镇化水平40%，中远期城镇化水平60%。目前茂名低于全国平均水平。
3.市场2018-2020新地块供应量大，可售房源多。
回答：这个可以有空翻一下珠海世联的茂名房产报告，里面应该有具体数据。新增地块供应这个不好预测，因为存在政策与市场因素。
按照国家宏观调控，各地土地供应政策因城而异。理论上，市政府是可以通过土地供应量来控制房价的。
开发商则是根据市场预判来决定是否拿地以及何时开发。拿地到开发捂盘两年，形式开工一两年很正常。
所以，供应量不好预测，摘牌量也不好预测。市政府看大局，开发商看利润，大逻辑下还有很多的细微操作。印象中，茂名库存周期是8个月左右，这是加了限贷以及利率提高等因素。
4.出售楼按两倍保本价，市场稳定仍要承担5-6%利息，不是特别划算。
回答：市场经济下，资本家是逐利的，能卖一块钱绝不会0.9元卖给我。一个经典的故事就是，资本家为了维持牛奶售价宁愿倒河里。同样的故事发生在楼市是什么情况，开发商捂盘不卖或者安排人内部消化，而不让房源流出市场。
顺道说一下，开发商的开盘定价是一门学问，既要考虑成本价，考虑利润，还要考虑市场接受程度，考虑目标群体，考虑去化速度，多方综合确定。
说到贷款5-6%的利息，如果是个人房贷三十年的话，只能说是太划算了。住房贷款是普通老百姓能拿到的最便宜的融资，现在政府平台融资成本10，期限五年。如果考虑到资产处置所能带来的溢价，我觉得是可以付出的机会成本。
5.规划摊大饼，即使有也要个10年时间。
回答：规划这事怎么说呢，个人的看法是，首先不能以过去的效率来衡量现在或以后的效率，实际上这几年城建速度已经提高比较明显，放在过去，官渡公园，官渡六路，育才学校，油十开辟等起码也要四五年。有一些不可控的因素，拆迁，上级审批，资金供应。在市政府的权限范围内，其实是比较快的。
其次，市政府近年工作两个明显的特点，开始重视旧城区的品质提升，关注老百姓的需求，比如现在建设的各种中小型公园，各个区域的小学，各个版块的断头路。另一个特点，就是探索除石化以外的其他产业，新规划中先后有物流，汽车，高端化工，物贸等等。
最后，一个片区的成熟，除了市政投入，还有民间资本的投入，以及百姓接受度。一个例子就是市民中心，市民公园，油城十路的建设。基建有了，但是很多朋友还不能接受跨越高水路。这反而会刺激政府加大投入以及产业引导、政策倾斜。
以上种种，个人比较看好茂名的后市。假设茂名距离二线城市的城建水平相差十年，通过十年的建设，物质文化生活水平达到现在二线城市的标准，那么为什么不能相信茂名房价届时达到现在二线城市的水平呢?
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