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经常刷茂名在线，发现每年3、4月，尤其是两会召开前夕，房产多空两派博弈异常激烈。两会开完，学区公布，房价又是一轮涨涨涨。
多军观点：
1、收入水平提高，购买能力提高；
2、改善性住房、拆迁暴发户、城区优质教育资源、珠三角回流人群支撑房产需求；
3、盖房子成本越来越高，房价低于成本价、薄利润出售不可能；
4、房子依然是老百姓投资的主要去向，叠加丈母娘需求，购房不可或缺。
空军观点：
1、茂名高收入人群已经被收割几轮了，没有多少实质性购买力；
2、有钱人去一线、二线买房，茂名四线吸引力不大；
3、房价走势不是由成本决定的，而是由供需关系决定的，买不起自然降价；
4、现在利率提高、贷款难办、房产税又要出台，房产流动性降低。
你支持哪一方？以下是个人观点，欢迎交流。
1、房子是用来住的，不是用来炒的，完全赞成。但是，不代表用来住的房子，价格就是横盘或者大幅下跌、大幅上涨。大幅上涨，是政府不愿意看到的，因为房子就变成了投机品、越来越多的资金汇聚到房市，而脱离了实业。大幅下跌，也是政府不愿因看到的，因为这样老百姓的资产就大幅缩水，可能引发社会不和谐因素。按照我们常用的说法：大概率是温和上涨。
2、房子不仅仅是开发商成本投入的产出，更是市政投入的体现。典型的就是开发区房价补涨，启动的时点就是高铁、商场、公园规建。很多人说开发区没学校，这简直不是问题，随着大型居住小区的成熟，配套新建小学是必然的。你担心茂名财政没钱？这主要看群众呼声和领导决心。
3、茂名房产市场随着市区扩容提质，已经进入一个新的阶段，突出表现就是多元化的热点，不再是仅仅围绕沃尔玛，还有：东汇城：东汇名雅城、荔晶新城、东方绿洲、金源盛世、宏丰新城（育才学区）、保利商业综合体：保利东湾（东江学区）、东信时代广场：名门世家、名翠苑、华夏新城（愉园学区）
凯德广场：名雅世家、中银名苑（九小、附一中学区）不再一一罗列。
4、每个区域的楼盘推陈出新，有时候也会改变一个学区的生源质量。网上已经有过相关报道，北京住在回龙观的IT民工，其子女凭借父母遗传优势以及自己努力，硬是把父母辛苦买的普通房子考成了学区房。茂名房子其实也是一样的，以往很热门的龙岭小学，现在似乎没那么抢手了，除了免接送以外。这是因为城市的新中产、传统有钱人已经在西粤路买房、在油十买房、布局开发区，简单地就看看金宝贝、红黄蓝这种早教机构在哪里布点就知道了。个人认为，育才学区有成为名校的潜质，这一个片区的购房者，不少是本地新兴白领阶层、学霸级别的人。
5、天天喊房产税打压房价，是没有意义的。因为，第一，没有哪个国家是靠房产税来打压房价的，房产税增加以后整体的税负也会有相应的结构设计，让税制更合理；第二，欧美国家实施多年，该涨还是涨，我们国内的重庆、上海已经试点多年，房价跌了很多？第三，立法程序一般两三年，由于涉及国计民生，还有繁琐的听取意见、表决态度流程，这个与公开公务员财产制度相比，要复杂不知多少。个人支持房产税的推出，还有利于延长土地的使用年限，因为买房之初，已经按照70年使用年限，一次性缴纳了款项。再征，什么理由，只能对延长的年限进行征收。
6、最近一段时间，“二手房不放贷”“贷款利率上调抑制房价”等言论在朋友圈收割了不少智商税。第一，即使贷款利率上调，住房贷款依然是我们没有背景的普通人所能获得的最低成本的贷款。银行中长期企业项目贷款，没有个10%下不来。第二，银行是管理风险的金融机构，说白了就是靠吸储放贷为生的，个人零售业务是重要的一个构成部分，银行不做放贷了，可能吗？第三，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房子，名门世家不卖13000了，卖9000，马上又要抢购一空。开发商呢？不给配套贷款，银行土地贷款没现金流回来啊，还是得放。今年这个盘卖完，马尔代夫嘛休息一下，先不拿地了。个人所了解到的情况，二手房放贷只是放缓节奏、调剂头寸，并非不放，顶多到年底，今年的投放额度又要追上去。可笑的是，中介也在刷这种消息，好想问，银行不放贷款，你们还做啥业务哟，个个买房都全款吗？
7、2017曾经说过，2018年6月以后是入手的好时机，目前还是这个观点。第一，这波行情里面，有一些卖家追顶脱逃的，可能以较低价格快速出售；第二，开发商会加大力度促销，可选房源很多。恒大app现在已经主推5%-10%首付。以上两个情况，决定了持币玩家可以有充分时间选择笋盘。第三，随着油十、开发区等的配套完善，传统老商圈的房子因置换需求大量涌现。现在看看中介发的朋友圈，刷房子一天都要刷不完的。
8、最后，多说两句，对于单纯追求学区房的人，比如愉园学区，没有必要只盯着名门世家。实践证明，这都是收割韭菜的过程，而且交易机制极度不合理。
如果只是单纯追求学位，只要在愉园小区任意一个楼盘找一个最低价的房子即可，因为在提供学位这个功能上，13000的名门世家和9000的名翠苑的功效
是完全一样的，而且你只是挂个户口，又不住，房子新旧小区大小完全没有影响。北京厕所大小的地方能炒出天价，也就是这个道理。第二，交易机制极度不合理，没出房产证对买家风险极大，凭什么已出证的房子正常首付三成，未出证的房子要首付六七成？难道是只有名门世家有愉园学位？显然不是。同样的手法，投资客炒完了亨利华府，又投向名雅世家，现在又开始在名门世家收韭菜。下一个是育才学区。
9、对于单纯追求学区房的人，比如愉园学区，千万不要买学区不稳定的房子。典型的，买了时代尚品、金碧新城、财富广场、锦绣新城、裕景阳光的业主，你的房子大概率会在名门世家、东信时代广场等小区完全入住后划出。名门世家后面、东信时代广场旁边还有一块空地，猜猜会用来作何用？不用等新楼盘开建，这几个楼盘的交付入住，开放二胎的人数就够愉园中小学喝一壶。个人不看好长期房价走势，不确定性的东西太多。
10、回到大家关心的租售同权，这个老早就已经有了，产证、户口本统一的优先，再到租房，租房好像要满两年吧。第一批都没空位子，第二批就别等了。几个大城市试点多片划区、抽签入学、按入户时间排序，这个短期在茂名都不大可能，老老实实交车费上车吧。
（网络配图）
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发表于 2018-3-22 20:14
楼主