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发表于 2018-4-3 17:37
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| 来自广东
1.讲到重点，发展速度快不快，很大程度看公共财政收入以及ZF融资能力。公共财政收入能力百度可查，另外我顺带上个最新一季度的固投的数据对比下。茂名吸引投资的能力，自身造血都一般，说高速发展阶段，原来跑在前面的现在跑的更快，茂名只是相对不落后；相比之下隔壁三哥还有省里和国家的关照，茂名只能靠自己。10年达到不说二线城市（佛山，东莞），有现在三线（中山，惠州）的公共基础设施配套就很不错了。3-5年追到现在三哥的水平也算很快了。
回复：
茂名收入：2012-2016年，茂名全市一般公共预算收入累计完成504.2亿元，年均增长12.9%。
2016年全市一般公共预算收入121.42亿元，完成汇编预算的100%，增收7.21亿元，增长6.3%；2017年茂名全市一般公共预算收入130.14亿元，增长7.5%。
湛江收入：2012年、2013年、2014年、2015年、2016年湛江全市一般公共预算收入分别为：92.09亿元，105.92亿元，114.42亿元，121.86亿元,112.97亿元。
以上合计2012-2016年，湛江全市一般公共预算收入累计完成547.26亿元，年均增长5.56%。
2017年湛江全市一般公共预算收入135亿元。
后面很多数据就懒得扒了，有心者可以做一个全口径的比较。有差距，不大，茂名还是处于高速发展期。不自大、不自卑。
2.以此为参照。现在隔壁三哥热点区域新盘1W5起步（不少人都觉得泡沫大，本坛湛江的朋友可以验证下是否正确），茂名9K。5年时间到三哥水平，5.6%的利率。有60%的溢价空间，但5年利息成本近30%，投资收益并不高。
回复：投资收益，不知道是怎么计算的。我的大致估算如下：
买入均价10000/平米的房，100平米，总价100万，首付30万自有资金，70万银行贷款，5.6%的利率，5年60%溢价。
投入：30万本金+5年银行还款。房贷计算器商贷30年等额本息每月还款4018.55元。4018.55元中包括利息与本金，匡算利息60期大约18万。以上合计48万。
产出：房子溢价60%，即理论快速转售价可以达到160万。不考虑装修投入或者租金收益。
收益：60-48=12万
比银行略高，低于高风险理财，远低于股市。看个人怎么考虑。房价每年涨12%，个人没啥感觉，就是10000到11200这种，是属于比较低的涨幅。
3.论基础质地发展前景比不上珠三偏远郊区，价格差不多。现在供应少好成交，未来供应上来了（开发区，市民）到时候是否还好出货，个人觉得。现在的茂名并不具备像15 16年的中山价值洼地的特征。
回复：“未来供应上来了（开发区，市民）到时候是否还好出货”，不清楚。
“现在的茂名并不具备像15 16年的中山价值洼地的特征”。价格低于珠三角的都是洼地，是不是有价值另当别论，珠三角远郊很多地方就是呵呵呵。茂名城区发展水平有没有珠三角远郊很多地方的水平自行判断。剥离距离上的因素，而且考虑到茂名交通路网的扩建，我觉得茂名还是洼地，而且是价值洼地。
4.昨天拍的地王算上配建最高算6K一平，未来上市卖到12000就不亏（现在隔壁某一号已经在卖这个价了），并不能说明外地新进开发商有多看好茂名吧，只不过正常开发经营（旺市可以继续吊高价卖，淡市微利出货也不亏。严控之下谁确保明年还像现在旺市？）真看好，反正又没有最高限价，大可以搞个面粉贵过面包的地王炒热市场（市场火热的珠三地区出了不少面粉贵过个面包）。
回复：付这么多钱拿下这么一块地，未来又有这么多不确定性，外地开发商又是第一次进入，这么巨大的风险和成本投入，借用张学友的一句话，“如果这都不算爱，我有什么好悲哀”。毕竟我买套房只是百万，搞块地可是过亿呢。
面粉贵过面包，不晓得，二手房与新房价格倒挂，知道。
4.刚需急着上学那种的顶硬上吧，改善置换的慢慢挑（也可以趁市道好把手上的烂货出掉，反正水鱼多），想着投资慢慢等吧4.购房大胆加杠杆是没错，强烈赞成将杠杆用到尽（不是XXX贷，正常的房贷），可以加快改善自己的资产状况（前提自己相信国家会发展，城市会发展，生活会更好）。好多人讲买房就是买城市股票，还自带3倍低息杠杆。买房还是看准时机，标的。上车很重要，但上错车风险也很大。
回复：上车是趋势，除了堵车，一定比步行快。至于什么时候上车，那是技巧。
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发表于 2018-3-29 15:31