每年这个时候，又到房产多空博弈的点

vegetable

smu_fanjing 发表于 2018-4-3 20:19
存银行挺好的。
个人没什么钱，有钱也不存银行，因为我借30万的成本比银行向我借30万的成本高多了。

现在很多地方的房子无论是租金回报还是年涨幅都远达不到5%的水平，既然是投资，就要考虑空间和时间了。

smu_fanjing

vegetable 发表于 2018-4-3 20:30
现在很多地方的房子无论是租金回报还是年涨幅都远达不到5%的水平，既然是投资，就要考虑空间和时间了。

5%，应该来说是比较轻松达到的，买房子之前自己估算一下，达不到这个要求的房源还是不要买。
对于我来说，出租只是等待处置的时间点而已，越是一线城市，好像租金回报就越低，感觉似乎是这样。但不妨碍二手房交易。

vegetable

smu_fanjing 发表于 2018-4-3 20:37
5%，应该来说是比较轻松达到的，买房子之前自己估算一下，达不到这个要求的房源还是不要买。
对于我来说 ...

近一年来，部分一二线城市的二手房就是这个情况，租金和涨幅都远达不到5％，价值高基数大，现在持有这些房产的成本太高了。但是我觉得，如果未来房价还会涨，那么一线城市的增长空间还是最大的。至于普通的四五线城市，就算以后还能涨，增长的空间也很小了。

不容易醉的醉

smu_fanjing 发表于 2018-4-3 17:37
1.讲到重点，发展速度快不快，很大程度看公共财政收入以及ZF融资能力。公共财政收入能力百度可查，另外我 ...

什么时候上车，那是技巧，具体简单明了就是银行打折头叫百姓去买房，这个就是上车最佳时机！！！八五折是常态，七折是最佳时机，但没有多少人能在这个折头抄底。跟股票一样，国家叫你买股的时候就是入市时机，国家叫你不要炒股了就需要退潮了，风险提示在新闻联播播放！当前银行利率没折头，还要涨价，明显是国家放出的信号，不要炒房。

tanes

继续帮顶

smu_fanjing01

vegetable 发表于 2018-04-03 21:09
近一年来，部分一二线城市的二手房就是这个情况，租金和涨幅都远达不到5％，价值高基数大，现在持有这些 ...

微信里面有个文章，我这边显示的标题是  房东对今年房租的涨幅还满意吗? 大概是这样。那似乎是一个不一样的一线城市。

一线城市涨幅空间最大，这个观点我不完全认同。

smu_fanjing01

不容易醉的醉 发表于 2018-04-03 21:27
什么时候上车，那是技巧，具体简单明了就是银行打折头叫百姓去买房，这个就是上车最佳时机！！！八五折是 ...

如果真要细说，投资客也分好几个流派，不同层次。国家鼓励买房，放宽条件的时候，基本是跟风的一波。持有的时间非常短，按照茂名通俗的说法，包改名流派。

还有一派，是通过严谨分析，在低谷时批量买入，在国家鼓励购房时卖出。持有时间长，风险大，收益最高。低吸高抛。

smu_fanjing01

茂名市商品房网签成交数据统计，2018年3月28日茂名地区商品房共成交184套， 成交总额达208982068元，成交均价为7015.74元/㎡。

其中,茂名市以成交均价9883.4元/㎡最高，化州市成交均价8597.43元/㎡排第二 ,高州市以成交均价6332.76元/㎡排第三，电白区以成交均价5996.54元/㎡排第四，信宜市以成交均价4268.55元/㎡排最后。

saber42

smu_fanjing01 发表于 2018-4-3 22:50
茂名市商品房网签成交数据统计，2018年3月28日茂名地区商品房共成交184套， 成交总额达208982068元，成交均 ...

不错

vegetable

smu_fanjing01 发表于 2018-4-3 22:04
微信里面有个文章，我这边显示的标题是  房东对今年房租的涨幅还满意吗? 大概是这样。那似乎是一个不一样 ...

没看文章，完全是自身体会。本人在省内某一线城市和邻省某二线城市各有一套小户型商品房，均位于中心城区。仅从网上二手房报价来看，位于省内的房产最近一年不但没涨，还略有下跌。按现在的房价，目前每年租金回报率约1.5%（租客不间断的情况下）；位于邻省的房产，报价近大半年也没有变化，目前租金回报率约2.6%。这样的收益和银行保本理财收益相比，相当于每年损失几十万。但是由于属于限购人群，所以不敢轻易卖掉这些房产，可如果这种情况长期不变，持有它们的成本就太高了。
本人非房地产行业人士，对房价未来的走势不敢乱作判断，只是感觉，如果国内这些一线城市最终要对标香港、纽约，那么按照目前的房价，未来还有很大的上涨空间。对于那些人口流失严重，又不具备任何特殊性（如海南三亚）的众多三四五线城市，投资前景实在不看好。

qq头马

vegetable 发表于 2018-4-4 07:46
没看文章，完全是自身体会。本人在省内某一线城市和邻省某二线城市各有一套小户型商品房，均位于中心城区 ...

我不敢说其它三四线城市。我敢说茂南区的房子大部分原因是房子太少了。。。

smu_fanjing01

vegetable 发表于 2018-04-04 07:46
没看文章，完全是自身体会。本人在省内某一线城市和邻省某二线城市各有一套小户型商品房，均位于中心城区 ...

仅作交流。

第一，如果是以投资为主的，出租租金能覆盖银行大部分月供的房子才值得入手。通常所说的以租养贷。不是说每一套房源都是高收益高回报。

第二，测算了一下，与你计算的持有成本有较大出入。解释一下，账面浮亏，不是实际付现成本。比较理财与定存的差额，可以理解为机会成本。


第三，关于一线城市与三四线城市。看好涨，是因为强大的虹吸效应，教育医疗就业等资源高度集中，比如北京上海。另一方面，与虹吸效应所同时发生的，也有挤出效应，常说的去中心化，两小时生活圈，卫星城，城市群。还是那句话，具体问题具体分析。


第四，关于人口流入与流出，通常所说的是常住人口。统计数据所反映的一般就是这样，而不能反映的是非常住人口的质量。比如旅游消费，季节度假等等等。所以有三亚海口等地也有辽宁省三亚市，辽宁省海口市的戏称。光看常住人口的月收入，当地的人是买不起那些海景别墅的，所以那边的旅游地产一度很火爆直到限购政策出来。因此，统计常住人口流入流出仅供参考。

第五，多说一句。虽然卖出以后你失去了购房资格，但是每年真亏几十万，一套房子亏个几年就没了。何不卖出拿现金去做理财呢?而且以后房子保不住还是现在的价格。说到底，现在的持有成本还在你承受范围，而且你内心也是认同在某一个时间点会涨，至少不会比现在更差了。

mmzx2014

金九银十，现在不三不四

smu_fanjing01

mmzx2014 发表于 2018-04-04 11:37
金九银十，现在不三不四

再等等到六月以后，挑挑笋盘。

smu_fanjing01

qq头马 发表于 2018-04-04 10:25
我不敢说其它三四线城市。我敢说茂南区的房子大部分原因是房子太少了。。。

纯居住的话，老破小，老破大，无物业，高层步梯，距离区域商业配套15分钟车程以上，一般学位，物业管理混乱的房子，我自己不会去看。