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近年来，随着茂名市城市建设的不断发展，各种大中型住宅小区也不断的建成投用，使得茂名市的城市面貌焕然一新，比如现在茂南大道一带，真是有点像当年广州珠江新城的感觉，到处都是高楼大厦拔地而起，所以茂名市政府将此作为城市发展未来的CBD中心区域，也可以说值得期待。
但随着各个住宅小区的建成并交付使用，这几年来业主与开发商和物业公司的矛盾也越来越尖锐，各种纠纷有越演越烈之势，从最早华侨城与乙烯住宅二区业主对物业公司的管理措施不满，停车堵塞车道；到星翠苑的物业合同之爭，新旧物业交接发生冲突；再到华海雅居和金科美的业主抗议小区配建设施投用，还有碧水湾和汇龙御景花园业主的维权，类似事件都对业主、物业公司、开发商、政府管理部门和社会各界层面产生了不同的震撼和困扰。
以上种种情况表明，在我国市场经济和住房制度改革之后，再伴随着目前城市化的不断发展扩容，物业服务已经以一种企业化、专业化、社会化的模式走进千家万户，成为广大业主安居乐业必不可少的辅助因素。但物业服务在给业主带来极大便利和帮助的同时，也一定会伴随着发生矛盾和纠纷的可能。这其中一个原因是众口难调，物业服务面对的是千家万户，而每家每户对物业服务的理解和期待都不同。还有最重要的深层次原因恐怕就是公共资源的分配和使用是有限的，而人的欲望需求是无限的，无论是政府还是企业对此都难以完美协调。
本文在这里，试图从个人的视角，以浅薄的见识分析一下物业纠纷后面的各种原因以及对策。
一、物业服务与业主的主体关系
总体来说，物业服务进入我国市场的时间不算长，还属于一个新生事物，前期很多相关的法律法规也还没完善，市场定位也还不够清晰准确。早期的物业服务是叫做物业管理，而且绝大部分是由开发商指定或者直接成立的，所以在当时的市场中具有一定的强势位置。加之在市场经济的早期阶段，房地产开发和物业管理还有很多不够完善的地方，楼霸房霸现象和各种纠纷屡见不鲜，激发买卖双方矛盾。而业主对开发商或者物业管理有意见时，也往往感觉石大砸死蟹，业主诉求得不到解决从而出现更大的冲突，双方阵势形如水火。近年来，随着各项法律法规陆续出台及持续有力整治社会某些不良现象，包括房地产及物业服务在内的各行各业运营市场已经得到了很大的淨化，各种楼霸房霸的现象已基本上绝迹。物业管理行业目前也有意识的改称为物业服务，突出它的提供服务的宗旨。但这样又催生了另外一个极端，有相当一部分观念认识模糊的业主觉得物业服务人员就是我请来的看门狗或者佣人，业主和物业之间是主仆关系。其实以上两种关系认定都是不对的，在市场经济发展的今天，业主和物业公司的关系就是购买服务和提供服务的两个主体。而两者无论在人格尊严和法律权利上的地位都是完全平等的，不存在谁尊谁卑的问题。应该相互尊重，加强沟通，和谐共建才是正确的。
二、开发商下属的物业公司和第三方物业公司孰优孰劣的问题
如果是对物业服务这个行业有真正了解的专业人士，相信心中都有一杆秤，这个问题并不算是一个真正的问题，开发商下属的物业公司和第三方物业公司，不存在孰优孰劣的问题，有的只是个案而没有整体的共性。也就是说物业服务公司的服务意识、服务质量、管理水平与它的隶属无关。但相对来说，大品牌有实力的开发商，特别是后面还有系列楼盘需要开发销售的，他的物业服务公司相应来讲对盈利的要求不高，主要着眼点是为了维护品牌效应和有利于以后新盘的促销。而第三方物业服务公司由于经济上是完全独立，自负盈亏的，相对来说对于盈利就必然会有一定的要求，毕竟这个世界上不可能有人肯赔钱来帮你服务，是不是？据我所知，星翠苑这个楼盘就很有代表性，它的开发商财富集团在茂名来说，总体还是比较大气和有社会责任感的。在该楼盘已经对外公开发售之后，为了改善小区的居住环境，实现人车分流，开发商主动申报了规划调整。将之前在小区里面按旧规划已建好的地下车库两条车道封闭回填做绿化，而改从小区西边临西粤路的位置，牺牲了一间一百多平方米的商铺，改为地下车库入口，然后又在北面增加了一个出口。此外又加建了大理石玻璃结构的入户大堂，大大提高了业主进出时的舒适和便利性，以上两点改建开发商起码增加成本过千万元，请注意，这个是在已经预售后没有提高售价的时候才做的公益性改动。而在小区移交给物业公司管理之后，由于部分业主提意见，该开发商还前后垫资了将近300万元在规定保修期已过的前提下，进行电梯的全面升级改造保养，还有各层电梯入户大堂的瓷砖加固。而如果是一个第三方的物业公司，这笔资金他们是不可能也不愿意即使愿意也未必有这样的实力去垫付的，肯定要动用物业维修资金或者由全体业主公摊来解决。但这样的楼盘当年为什么还会出现要更换物业的呼声和冲突呢？这其中的内幕其实很值得人深思，一个是由于物业公司和业主委员会沟通不畅的问题，第二个就是有某些别有用心的人在后面做文章。但时至今日绝大多数业主都非常支持原有的物业公司继续提供服务，交费率达95%以上，该小区还被市物业协会评定为优秀示范小区。
三、关于业主大会和业主委员会的问题
对于大中型住宅小区召开业主大会，选出业主委员会，这个是国家法律法规赋予业主们的合法权益，应当给予尊重和正面的评价。但问题是选举出来的业主委员会成员是否真的都有资格和能力来担任这一职务，他们是否真的全心全意公正无私的为业主们服务和谋取权利，这个才是值得深入思考探讨的。现实中比较普遍的情况是有能力有威信有公德心的人，比如政府公务员，企事业单位负责人等大多都不愿出头来当这个角色，而最积极踊跃出风头的一些闲人，却又往往都是或者能力不强或者别有用心的业主，这样组成的业主委员会，事实证明实际后果堪忧！当年华侨城可以说是茂名市最早成立业主委员会，并且通过业主委员会进行招投标，更换了物业管理公司，这个可以说是第一个吃螃蟹的楼盘。从后来的事实看，华侨城当年的业主委员会成员们基本上还是出于公心，一腔热血为业主谋福利，选聘物业公司所采用的招投标流程也是比较公开透明的。但可惜结果并不尽如人意，选聘中标的物业公司事后表明并没有之前期待的那么美好，反而有还不如以往的感觉。导致该业主委员会两三年后又想去恳请原来开发商的物业公司回来换掉聘用的这个，但无奈前者已经无意，后者也不甘心自然不肯退场，并且双方打起了官司，最后业主委员会败诉，自此以后业委会成员们也都心灰意冷，不再想出头了。至于以后各个小区陆续成立的一些业主委员会，从论坛上的投诉可知大多是差强人意口碑不佳，甚至有部分业主委员会的成员带头并号召其他业主不交物业管理费，要知道按国家和广东省《物业管理条例》的规定，这种人是根本没有出任业主委员会成员资格的！
四、已经在提供前期物业服务的公司，合同到期之后是否一定要更换？
关于这个问题应该事实求是，实际问题实际分析。前期物业服务一般是由开发商指定的，也大多数是开发商属下的物业公司。这两年来市里的政府主管部门和物业协会，一直希望推行前期物业服务招投标制度。就是希望避免其中的一些弊端，体现公正公平公开的原则，但可惜还迟迟未能见效。而从市区一些楼盘前期的实质操作来看，更换了物业公司的楼盘大多数效果不佳，可以说反而有今不如昔的感觉。包括前面说的华侨城，还有江湾名城也是纠纷不断。龙岭安居房小区那就更不用说了，那是业主自己作死，赶走了物业服务公司之后，就找了几个老头子来看看门，整个小区乌烟瘴气，业主各自抢占地盘，划车位、种菜、养鸡、养狗，垃圾乱扔，污水长流，邻里不睦甚至反目成仇，似乎比战后的伊拉克好不了多少，这样的小区恐怕二手房都没有什么人想接手。所以业主们如果想换物业公司，一定要按照市场规律，一是全面考察意向目标公司的服务水平和能力，之前案场的综合情况与业主口碑。二是细化合同约定，什么样的价格提供什么样的服务，有理有据，这样可以减少后顾之忧。关于这个问题之前在知乎上有一篇非常好的文章，后来中国物业协会的官网也转载了，文章名好像是《换物业套路深，业主防范需谨慎》，有兴趣的朋友们不妨搜索查看一下。
五、关于业主的维权诉求问题。
如果业主的权利受到侵害，那么维权可以说是天公地道，无可非议。但问题是从目前很多小区业主维权的主张来看，有相当一部分都是匪夷所思，令人目瞪口呆的。比如有的业主说我花一百几十万买一套房自住，为什么还要交物业管理费？买了车位停车还要交车位服务费？还有相当多的业主是对小区规划条件和规划建设的配套设施用途事前不了解，对商品房建筑面积的公摊部分到底包含什么内容也不了解。（其实包括相当一部分物业服务人员也不太了解，或者他们了解后没有向业主做详细的告知）。比如之前华海雅居的业主和现在金科美地的业主对配套建设里面的菜市场和垃圾转运站强烈不满，要求关停，但其实这些设施都是规划条件里面包含，在这块地招拍挂的时候就已经规定好了，这个是必须建设完成后小区才能验收交付使用的。还有像汇龙御景花园小区，对开发商经规划审批后建成的一幢独立综合楼（会所），部分业主就想当然地把这当作是全体业主共同共有的资产，还认为这个会所的面积已经公摊到全体业主的住房建筑面积里面去了。再有就是对小区配套建设大型商业建筑部分的地面停车位，权属如何，管理和收益应该由谁支配？根本没有做事先了解就吵闹不休。更有甚者是攻击殴打物业人员，所以类似这样的维权其实就等同于无理取闹或者自己成了侵权者！
亲爱的网友们，以上所列举的种种物业纠纷乱象，你们所居住的小区有没有发生过或正在发生呢？无论你是否关心，但我们必然会身处其中，难以独善其身。要知道我们每个人在社会不同场合里其实是同时扮演多种角色的，比如在家族的长辈面前，你是儿子或者孙子，而在晚辈面前你又可能是爷爷或者爸爸。而无论你是政府领导、公务员或者企事业单位负责人、职员，还是个体自由职业者，当你回到居所之后还有一个统一的身份标签，那就是----业主。就算是开发商或者物业服务公司的工作人员也概莫能外，甚至开发商的法人老板在他所居住的小区（自己开发的除外）里面也只是一个普通的业主。既然我们都有这么一个共同的身份，应该很容易沟通和相互理解，所以物业服务公司和业主们应该提倡多做沟通，换位思考，良性互动，和谐共建文明小区。对合法合理中肯的诉求，物业公司应该乐见其成，作为督促努力把自己的工作做得更好，对于无理的或者不合时宜的要求，物业公司人员应该耐心沟通，详尽解释答疑。而广大业主们也应该做到合法维权，通情达理，不要无理取闹，更不能暴力攻击物业服务人员。这样才能充分发挥物业服务的作用，使广大业主们能安居乐业，使自己名下的物业财产能保值升值。
以上浅见，欢迎各位灌水砸砖，发表不同意见。
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换物业套路深，业主防范需谨慎！
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发表于 2022-3-22 10:57
楼主