业主说物业乱收费？物业说业主无理闹事？关于物业纠纷现象和某些真相的一点探讨

天天厉害

茂名那个仔 发表于 2022-3-23 15:41
路过，看见汇x上榜了，亲戚买了那里，当初冲着中间那个大花园去的，还没住。据说元旦假期回来想看看房子， ...

我也有朋友住在那，一堆文件，个个都有理，就是太多这些搞事的业主了，不得安宁，把出入口堵着，为了私利都影响到正常生活。

沐小辰

说到汇龙了？我只知道汇龙的电影院不错，开发区的人看电影不用跑那么远了。上个月去开发区农村把我妈带去汇龙电影院看了一场电影

十安

沐小辰 发表于 2022-3-23 17:28
说到汇龙了？我只知道汇龙的电影院不错，开发区的人看电影不用跑那么远了。上个月去开发区农村把我妈带去汇 ...

美女，下次我约你看电影。{:62_1485:}

风云飞扬

发布时间: 2021-05-14 23:04承德日报社官方帐号
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随着汽车保有量增多，

停车位的需求也日益增大，

公共停车位也随之“一位难求”。


然而，一些临街的商家，

为了自己方便，

将公共停车位占为己有。

一边是闲置的车位被人为侵占，

一边是找不到车位的车主望位兴叹，

这种矛盾到底该如何处理？


“出门办事最头疼的就是找不到停车位，好不容易看到有车位空闲，到近前发现车位上不是放着路锥就是杂物，根本没办法停车。店铺门前这种现象最突出。”市民李先生对于商铺占用停车位的现象感触颇深。

5月10日上午，记者走访我市多条繁华路段，发现店铺、饭店门前的公共停车位被占现象比较严重。在小佟沟附近，由于地处商业区，停车位本就不多，很多送孩子、购物的市民很难找到停车位，而一家卖炸货的店铺前的公共停车位被店家用两个三角路锥私自占用。

记者随后又来到翠桥路附近，这条路上有很多家饭店，每到夜晚，很多市民来这里就餐，但这条街上的公共停车位被商家私占的情况也很严重。记者在一家烧烤店门前看到，商家用黄色的三角路锥占据了4个停车位。“有时候来这边吃饭找不到停车位，明明看到有空余车位，却被放了障碍物，停不了车。”采访中，很多车主对商家“霸占”公共停车位的行为极其不满，然而，很少有车主会要求商家把障碍物挪开，一方面因为商家根本不会理会，另一方面，车主也担心强行停车，车辆会被人“下手”。

在火神庙附近一小区道路两侧，一家肉铺用两个液化气罐“占领”公共停车位。很多市民途经都会绕着走。“液化气罐属于危险物品，居然用它来占车位，是否考虑过存在安全隐患？”附近居民黄先生表示担忧。


其实，有很多车主反映，政府规划的公用占道停车位属于社会公共资源，却经常都被商家侵占，归结原因，主要集中在三方面，一是便于商家自身停放车辆，二是便于到商铺消费的顾客停车，三是避免过多的车停在门前影响生意。

随后，记者就此类问题咨询了市城管局的工作人员。

工作人员表示，目前一些区域的停车位是归属开发商所有，具体问题需要找到开发商进行了解，开发商有权对该区域的停车位进行管理。

对于商家私占停车位的问题，记者也咨询了律师。

律师表示，商铺门前停车位的归属，需要看用地性质。

根据红线图划定：

小区商铺外的公共区域归属权，应以建筑用地规划许可证确定的红线图范围为基础，如果是规划红线内的是属于小区所有，如果是规划红线外的，则是市政用地。

其次，再看用地性质：

如果商铺门前公共区域属于小区规划用地，而非市政道路，则停车位的归属问题应当判断其是否属小区公共配套设施；

若商铺门前的区域，没有规划为小区公共用地，则停车位属于开发商，开发商有权在销售时对停车位进行处理。

如果在规划时已经将其作为小区公共配套设施，且已经将其面积全部分摊到业主房屋之中，那么这些停车位应当属于全体业主所有，收益权归全体业主。


根据《民法典》第二百七十五条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

记者了解到，针对此类停车位的管理，有一个前提，就是商户必须按照法律法规管理车辆的停放秩序，如果收费，必须根据相关法规办理手续，符合相关收费标准，如果因无序管理，造成停车秩序混乱，属于违法行为，届时有关部门将会介入。

风云飞扬

[链接]小区规划内路面停车位应归谁？（转自搜狐）






【编者按】此前有观点认为小区内路面停车位的权属及收益应属业主共有。对此，作者依据相关法律及司法解释提出了不同的观点和结论，并分析了其具体原由和不同情形。这类问题是当社会关注的热点，有待进一步探讨和明确。


小区规划路面停车位的权利归属是当前物业纠纷的焦点问题之一。业主认为其应归全体业主共有，路面停车费用应属于全体业主的收益；而开发企业却认为其属于开发企业所有，当然可以自行处分。那么小区规划路面停车位到底归谁所有呢？


《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，这部分停车位的收益也应归全体业主共有。


最高人民法院的司法解释对此进一步明确，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法解释》）第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第74条第3款所称的车位。”该司法解释的规定主要是针对建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有。但现在的问题是，很多路面停车位属规划以内，即这些路面停车位也是规划确定的，在规划总平图上有相应的位置，属于建筑区划规划范围之内，对这部分规划确定的路面停车位的归属才是当前争议的焦点。


有观点认为，规划确定的路面停车位的土地使用权已被地面建筑物业主分摊了，因此，它应属业主共有。当前，不动产登记实务中，通常的做法是，对地上房屋等建筑物按照按份共有原则分摊该楼栋的基座面积或建筑物投影面积，对于宗地内的依法属于业主共有的道路、绿地、公共设施等建设用地使用权，则登记为全体业主共有，不进行面积分摊，也不单独发证。


当然，也不能说没有分摊的土地使用权仍属开发企业所有，比如道路、绿地等土地使用权都没纳入分摊，但法律也明确规定其属于业主共有。登记实务中，也是将其登记为全体业主共有的。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

目前，关于土地使用权面积如何分摊并无明确法律依据和统一标准，分摊的土地使用权面积也无法明确具体的范围。许多城市都实行对共用宗地只登记宗地面积、不进行土地使用权面积分摊的方法。但笔者认为，这并不能推导出小区规划路面停车位的土地使用权即归全体业主共有。因为，如果现行法上能够证成小区规划路面停车位属于开发企业的专用部分，则其就不再属于全体业主共有的范畴，此种情形下，开发企业也成为业主，与其他业主一起共用宗地面积。也有观点认为，当业主购买了住宅等专有部分物业并取得所有权后，小区内未分摊的土地使用权应转移给业主共有。笔者认为，以上观点都并未有相应的法律依据。小区规划路面停车位的权利归属必须回到现行相关法律规定上来讨论。


根据《物权法》第74条及《最高法解释》的规定，建筑区划内，规划范围的车位、车库应当属开发企业所有。《最高法解释》第6条也明确，只有在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位才属于业主共有。因此，建筑区划内，规划确定的路面停车位应当属开发企业所有。




笔者观点


小区规划的路面停车位与小区规划的地下车库本质上是一样的

而小区规划的地下车库确定为开发企业所有，开发企业可以通过合约的方式将地下车库约定为业主专有或是专用，对此，业界已无异议。规划路面停车位与规划地下车库的区别在于，前者是基于地表土地使用权划线而定，不具有建筑形态，没有建筑面积，后者是基于地下建设用地使用权修建，《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”建设用地使用权可以分层设立，分属于不同主体，地下车库是开发企业基于地下建设用地使用权而修建的。单独的一个地下停车位表面上与路面停车位一样，也是通过划线而定，没有围护结构，不具有建筑形态。但是，地下车库置于整个地下空间之内，地下空间本身就具有外围的围护结构，因此，地下车库是具有建筑形态的，如果其层高达到2.2米以上（含2.2米），要计算建筑面积。在以往房地分离管理模式下，房管部门只针对地下车库或是路面单独修建具有建筑形态的车库颁发了权属证书，由于规划的路面停车位不具有建筑形态，没有建筑面积，因此，房管部门没有为其颁发房屋权属证书。


建筑区划小区内的物业形态，要么属于共有，要么属于专有，事实上，小区规划的路面停车位，也是可以确定为专有部分的。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。” 《最高法解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据以上规定，判断专有部分有三个标准，前两条均可满足，针对第三点，不动产统一登记后，虽然路面停车位没有建筑形态，没有建筑面积，但路面停车位是有土地使用权面积的，土地权属界线封闭的空间为不动产单元，登记部门也是可以为其颁发不动产权属证书的。


小区规划确定的路面停车位是经法定部门许可建造的，它构造独立，利用排他，能够登记为特定业主所有，与小区规划的地下车库本质属性一样。因此笔者建议其适用同样的法律规则，确定为开发企业所有，开发企业可以通过合约的方式将规划的路面停车位约定为业主专有或是专用。

风云飞扬

     通过论坛了解到有相当部分业主对小区配套的地面停车位归属和使用管理认识不清晰，所以特别在网上找了两个法律界和新闻界人士的相关解释，仅供大家参考。

在茂名的纽纽

开发区汇龙御景全部公示分摊面积出来大家知道就无得讲了，如果不敢公示证明身有屎啦！汇龙御景一期十几年了电表都不移交供电局，十几年来一直都是物业在收电费。这是不肯移交？还是是供电局不肯接收？我都很好奇！

鲁贺

通过你的细说，了解了茂名楼盘的业主，业委会，开发商，物业管理的历程。
真是乱象丛生，纷繁复杂。
我推荐给新小区的业主委员会，认真负责地看看，吸取经验教训。使小区和谐美好。

洗衣液加油站

女波奇 发表于 2022-3-23 14:10
给楼主赞一个。物业管理是必须存在的，差强人意的是现在茂名物业的收入及支出做的还不够合理公开，还是存在 ...

您就是良心人，具正义感的人，敢说真话，支持您好！

洗衣液加油站

丹旦丹 发表于 2022-3-23 09:36
今天起来，看到我小区业主群里，昨晚业委会的人又在群里9咬9骨，然后有一个业主叫他们别把业主群当战场来数 ...

你人表面上很光鲜，但说的不是人话，业委议事是为广大业主权益不受损，为小区美好家园，小区摩托车被盗多台，下水道水益出操场多天没人理，敦促业委主任履行责任是“9咬9”我呸！

风云飞扬

鲁贺 发表于 2022-3-24 08:49
通过你的细说，了解了茂名楼盘的业主，业委会，开发商，物业管理的历程。
真是乱象丛生，纷繁复杂。
我推荐 ...

鲁贺兄你好！ 好久不见，欢迎指教。

风云飞扬

[链接]小区规划内路面停车位应归谁？（转自搜狐）






【编者按】此前有观点认为小区内路面停车位的权属及收益应属业主共有。对此，作者依据相关法律及司法解释提出了不同的观点和结论，并分析了其具体原由和不同情形。这类问题是当社会关注的热点，有待进一步探讨和明确。


小区规划路面停车位的权利归属是当前物业纠纷的焦点问题之一。业主认为其应归全体业主共有，路面停车费用应属于全体业主的收益；而开发企业却认为其属于开发企业所有，当然可以自行处分。那么小区规划路面停车位到底归谁所有呢？


《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，这部分停车位的收益也应归全体业主共有。


最高人民法院的司法解释对此进一步明确，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法解释》）第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第74条第3款所称的车位。”该司法解释的规定主要是针对建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有。但现在的问题是，很多路面停车位属规划以内，即这些路面停车位也是规划确定的，在规划总平图上有相应的位置，属于建筑区划规划范围之内，对这部分规划确定的路面停车位的归属才是当前争议的焦点。


有观点认为，规划确定的路面停车位的土地使用权已被地面建筑物业主分摊了，因此，它应属业主共有。当前，不动产登记实务中，通常的做法是，对地上房屋等建筑物按照按份共有原则分摊该楼栋的基座面积或建筑物投影面积，对于宗地内的依法属于业主共有的道路、绿地、公共设施等建设用地使用权，则登记为全体业主共有，不进行面积分摊，也不单独发证。


当然，也不能说没有分摊的土地使用权仍属开发企业所有，比如道路、绿地等土地使用权都没纳入分摊，但法律也明确规定其属于业主共有。登记实务中，也是将其登记为全体业主共有的。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

目前，关于土地使用权面积如何分摊并无明确法律依据和统一标准，分摊的土地使用权面积也无法明确具体的范围。许多城市都实行对共用宗地只登记宗地面积、不进行土地使用权面积分摊的方法。但笔者认为，这并不能推导出小区规划路面停车位的土地使用权即归全体业主共有。因为，如果现行法上能够证成小区规划路面停车位属于开发企业的专用部分，则其就不再属于全体业主共有的范畴，此种情形下，开发企业也成为业主，与其他业主一起共用宗地面积。也有观点认为，当业主购买了住宅等专有部分物业并取得所有权后，小区内未分摊的土地使用权应转移给业主共有。笔者认为，以上观点都并未有相应的法律依据。小区规划路面停车位的权利归属必须回到现行相关法律规定上来讨论。


根据《物权法》第74条及《最高法解释》的规定，建筑区划内，规划范围的车位、车库应当属开发企业所有。《最高法解释》第6条也明确，只有在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位才属于业主共有。因此，建筑区划内，规划确定的路面停车位应当属开发企业所有。




笔者观点


小区规划的路面停车位与小区规划的地下车库本质上是一样的

而小区规划的地下车库确定为开发企业所有，开发企业可以通过合约的方式将地下车库约定为业主专有或是专用，对此，业界已无异议。规划路面停车位与规划地下车库的区别在于，前者是基于地表土地使用权划线而定，不具有建筑形态，没有建筑面积，后者是基于地下建设用地使用权修建，《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”建设用地使用权可以分层设立，分属于不同主体，地下车库是开发企业基于地下建设用地使用权而修建的。单独的一个地下停车位表面上与路面停车位一样，也是通过划线而定，没有围护结构，不具有建筑形态。但是，地下车库置于整个地下空间之内，地下空间本身就具有外围的围护结构，因此，地下车库是具有建筑形态的，如果其层高达到2.2米以上（含2.2米），要计算建筑面积。在以往房地分离管理模式下，房管部门只针对地下车库或是路面单独修建具有建筑形态的车库颁发了权属证书，由于规划的路面停车位不具有建筑形态，没有建筑面积，因此，房管部门没有为其颁发房屋权属证书。


建筑区划小区内的物业形态，要么属于共有，要么属于专有，事实上，小区规划的路面停车位，也是可以确定为专有部分的。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。” 《最高法解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据以上规定，判断专有部分有三个标准，前两条均可满足，针对第三点，不动产统一登记后，虽然路面停车位没有建筑形态，没有建筑面积，但路面停车位是有土地使用权面积的，土地权属界线封闭的空间为不动产单元，登记部门也是可以为其颁发不动产权属证书的。


小区规划确定的路面停车位是经法定部门许可建造的，它构造独立，利用排他，能够登记为特定业主所有，与小区规划的地下车库本质属性一样。因此笔者建议其适用同样的法律规则，确定为开发企业所有，开发企业可以通过合约的方式将规划的路面停车位约定为业主专有或是专用。

风云飞扬

在茂名的纽纽 发表于 2022-3-24 00:30
开发区汇龙御景全部公示分摊面积出来大家知道就无得讲了，如果不敢公示证明身有屎啦！汇龙御景一期十几年了 ...

       房产面积的实地测绘一直都是房产局的测量队在进行，而且小区的每一栋楼都会有一本独立的测绘报告，有心的业主可以找开发商或者房产局查看。据本人多年行业经验和实际了解，高层住宅的面积分摊仅限本栋楼的地下及一楼入户大堂，电梯和消防梯，各层电梯前室，还有楼顶电梯机房等。一般电梯高层住宅的分摊率大概在15-20%左右（一梯两户的一字楼高点，一梯四户的工字楼低点）。但像汇龙御景花园的综合楼（会所）面积，是绝无可能分摊给业主的，如果你们有此证据，欢迎列举，如果属实，我一定也会加入你们的维权队伍。

洗衣液加油站

如今物管守楼场，
维权道路苍。
院前屋后不曾防，
小偷气焰狂，
民投诉，政推堂。
房监样子装。
卫村业委更窝囊，
无人敢露腔。
   

风云飞扬

洗衣液加油站 发表于 2022-3-24 09:04
你人表面上很光鲜，但说的不是人话，业委议事是为广大业主权益不受损，为小区美好家园，小区摩托车被盗多 ...

      这位先生（女士），请别太激动，每个小区的情况都有所不同，每个业委会的组成也是良莠不齐，应该让人有表达的权利。提倡良性互动，文明表述。