奔赴春天的希望，化州2025.04城建商业分享交流贴

奋坐钰

就算化州现在主推的罗江新区，也是先开发路网、学位，只能这样！有嘉荣商圈吗？还是有建好的医院？或是建好的公园？压根不可能。论路网、商圈、学位、医疗配套，城东不适合开发，想不出哪里更适合城东开发了，化州这几年慢下来，完全是城东停济了，城东现在不仅有0-1了，甚至有0-10/20了，应该抓紧开发，别再耽误化州。罗江新区确实可能是化州真正意义的新区，把该建的路网和学校建好，尝试引进房地产企业，实现从0-1，但也不可能是你们所说的，配套成熟了才开发楼盘。强如深圳也做不到配套成熟了才开发楼盘？哪个楼盘不是把楼建好才建商业形成商圈的？中国大部分房地产都是先有楼才有学位吧，罗江新区能做到把学位、路网先建、小公园建设，已经是政府的最大努力了，即使是这样，也远达不到你们的配套成熟论！买地一样也卖不出好价格。城东现有配套商圈、学位、医疗、路网都非常好，政府抓紧把鉴江小学建设完并开学，别再耽误城东耽误化州了，说实话，即使是政府主推的罗江新区，现在也是从0-1的过程，再给罗江新区五年也达不到城东新区现有的配套，化州现在要做的就是大力推动罗江新区起步建设，加大资源倾斜，然后等市场，等房地产企业进来，然后形成商圈、建设医院等。城东新区要做的是，利用现有资源配套，加紧开发建设，在罗江新区成型成势前，做好充当化州城市开发马车，待罗江新区成型成势了，过渡给罗江新区，给足马力，打造化州真正意义的新区，城东新区和罗江新区各司其职，共同推动化州经济建设、城市建设

奋坐钰

总结一下，城市建设就是在罗江新区成型成势前，化州城东主动要担当起化州城市扩容提质的马车，其实不单是城东，各片区也要加油，等罗江新区成型成势了，再给足马力发展，因为罗江新区从0-1是很难的，在成型成势前，政府要不断给资源倾斜，然后在等市场。工业方面，还是主推杨梅工业园，可能王笑疯是对的，其他各镇工业也要各司其职，官桥产业园结合定位和产业引进，按部就班推进

飞奔的蚂蚁

奋坐钰 发表于 2025-4-18 12:22
小城市等不了配套成熟，按配套成熟论，迎宾路各楼盘、城东橘洲一号、城东碧桂园橘洲新城绿景、敏捷等等， ...

由我跟你探讨一下，“小城市等不起配套成熟”，此言差矣，小城市就是要等配套才有生命力。作为生活和工作在化州的人，我觉得商品房第一配套学校、第二配套市场、商超，这两样是刚需，第三配套是公园、广场，这个不属于刚需，可有可无，有则锦上添花推高房价，其他配套忽略不计。北岸的楼盘舒适性、宜居性都不高，但楼价最高，卖得最快，宏达广场做过高峰期单价过万的，胜在配套好（一小一初一中全套，六街市场、兆康等）。配套不够的地方，要想有出路，必须自建配套（橘洲一号自建小学、商场，绿景自建小学、商场，悦江府自建小学、商场），配套好的楼盘，开盘后两年内去化完毕，资金回笼，顺利开发下一期或新盘。配套不好的盘，可能10年内都清不了盘，如果开发商靠贷款开发分分钟资金链断裂烂尾。罗江新区为什么先开发东区而不是西区？因为配套成熟，罗州大道、景行路、滨罗东路在建，一初一中在旁边，幼儿园已建好，东区九年制学校即将开建，如果跑到西区靠近石湾旺竹圩、格塘那边先拍地建房，让市民一手油回实验小学、二小、万达读书购物，大概率行不通，但先开发绿景红绿灯207西面，格局就不同。同理，城东新区拟拍卖的地块在最东边近新塘村委会，下楼买包烟都不方便，四季锦城分三期27栋开发，自建幼儿园、街区公园，鉴江小学、二中走路上学，哪个竞争力大？配套不成熟过早开发可能面临三输局面，地价低政府收入少还可能流拍，即使勉强拍出，开发商等配套可能十年都不动工，强制动工资金回笼慢又可能烂尾，烂尾对购买者来说就是天塌的事。

粤西情怀

飞奔的蚂蚁 发表于 2025-4-18 14:54
由我跟你探讨一下，“小城市等不起配套成熟”，此言差矣，小城市就是要等配套才有生命力。作为生活和工作 ...

说得很有道理！就拿下郭来说，敏捷和江山御景因为配套差，去化率低！信宜新区的楼房好卖，主要是配套好，设施完善，化州的房地产开发东一枪西一炮的，很难成气候，均价是全茂名最低的，不过也好，低价能让更多人住上市区的房子。

奋坐钰

我只能说，在化州配套成熟，只能在路网和学位两方面谈，谈其他的就是多余或者说是锦上添花。北坡片区大开发建设，城东新区那边也不差，一脚油不用五分钟到嘉荣广场、鉴江小学、二中，当然你说要把旁边发展成市中心那样，要买高价，那没啥可讨论的，你这已经不是城市开发。而且按你这个逻辑，化州建设版图缩小一圈，几乎所有都是符合建设的，除了三旧改造荔园和耀明，还有北岸片区。包括政府主推的罗江新区，也做不到你这要求。还有我有个问题，罗江新区东区，比现在的城东新区配套更成熟了嘛？是有六车道一级公路，还是5分钟内有成熟商圈和学位、医院？不知道你们想啥，当然你说要等你们认为的配套成熟，但是你们是不是搞错了，没有0-1，哪来的配套成熟，没有第一个楼盘哪来第二第三个楼盘，哪来新城

奋坐钰

没有从0-1，哪来配套成熟可谈，没有绿景前面的低价售卖、引进万达，哪来之前化州的地王，能买8000左右，配套是一步一个脚印来的，没有人能一飞冲天，也没有一座城一天变罗马，还有罗江东区的配套即使成熟了，但能代表西区配套成熟吗？按你逻辑是不是东区搞了学位、公园、商圈，罗江西区就不用搞了？非也！非也！罗江东区的配套也代表不了罗江西区的配套，罗江西区也一样要做0-1的起步，也会有罗江西区学位和公园。所以北坡片区的配套，代表不了城东新区那边，既然5分钟满足到达商圈、学校、医院那些配套，就说明是具备开发条件的。以后的罗江东区也未必五分钟就能到达罗江西区的学校、商圈等配套好吧

奋坐钰

每个地方都有每个地方的0-1，无论是迎宾路片区绿景橘洲新城、下郭片区、罗江新区，还有城东的北坡片区和城东新区，即使北坡片区发展过来了，城东新区又有什么呢？还不是现在的5分钟到达商圈和学位吗？在等多五年也不会变，他俩其实是两个片区，都有各自的0-1。罗江东区发展起来了，罗江新区本质条件不会变化太多，一样要建设罗江西区的0-1，要建设罗江西区的第一二三个楼盘、学校、公园

Fachau

丽岗环卫用地。深能的？

如风而过

飞奔的蚂蚁 发表于 2025-4-18 14:54
由我跟你探讨一下，“小城市等不起配套成熟”，此言差矣，小城市就是要等配套才有生命力。作为生活和工作 ...

的确。小城市更看重现成的配套，而不是政府的“画饼”……迎宾片、下郭片的楼盘销售普遍不行主要是配套不行。

Fachau

新安镇水果加工项目

Fachau

新安镇水果加工项目
新安产业定位相当不错，发展水果强镇。

Fachau

新安水果强镇
新安镇水果加工项目效果图

Fachau

新安水果强镇
新安镇水果加工项目效果图

Fachau

大桥村三合口合作社用地公示，建筑高度27米，门前设置24米宽道路。

Fachau

大桥村三合口合作社用地公示，建筑高度27米，门前设置24米宽道路。