奔赴春天的希望，化州2025.04城建商业分享交流贴

飞奔的蚂蚁

你洋洋洒洒说了好多段，不过我抓不住表达的重点是什么。你的中心思想应该是：从0到1，什么区域都要有起步。你不在化州住，也不在化州买房，你在深圳住着700多万房子，理解不了化州房地产的核心。透过问题看本质，化州人买房最本质的要求是解决孩子的读书，鉴江小学服务的学区大概范围是橘城北路与迎宾北路之间的区域，区域内已建成的楼盘有碧桂园、橘洲花园、瑞丰名苑、德威雅苑、祥和新村、银威雅苑以及教师村片区、银威片区的自建房，正在动工的四季锦城也是一个大盘，27栋住满人超过一万人，碧桂园北面地块之前公示过，大概在近期也会拍卖。城东新区的学区是九年制城东学校，在迎宾北路附近，何时会建不得而知。鉴江小学规划五栋楼，历经十年才建成两栋主体，北坡片区的学位一样会紧张。城东新区不建成学校，学位极可能调剂去海利小学或读村小新塘小学。从0到1，那个1不是不需要配套，刚需配套是不可少的，悦江府就是城南的1、橘洲一号就是北坡片区的1，绿景就是橘洲新城的1。退一万步来说，可以读鉴江小学，城东大道（鉴江大道）从园背路起点到旺山北路终点，大概有三公里，从北岸到交通局大概也是三公里，橘乡大道也是三公里，很难想象在北岸住去橘洲一号读书，橘乡大道西头先拍地建房回来绿景读书。

鉴江鱼

奋坐钰 发表于 2025-4-18 13:19
总结一下，城市建设就是在罗江新区成型成势前，化州城东主动要担当起化州城市扩容提质的马车，其实不单是城 ...

你说那么多，不如且看它卖不卖得出城东那地吧

奋坐钰

我理解你的观点了，确实对于大多数人，觉得3公里读书可能远，但倘若房价比那边便宜10w呢？一样很多人选择。没有最初那批业主选择，化州的东部和西部就实现不了0-1，橘洲一号和绿景也实现不了现在的规模。所以说罗江西区的0-1代表不了罗江东区，北坡片区的0-1代表不了城东新区，城东新区其实就是正在建设自己的0-1过程，但不太清楚政府为什么不选择拍卖在城东公路（迎宾南路）地块

粤西情怀

奋坐钰 发表于 2025-4-18 19:12
我只能说，在化州配套成熟，只能在路网和学位两方面谈，谈其他的就是多余或者说是锦上添花。北坡片区大开发 ...

我想说的是，买得起商品房的家庭一般都有小车，但如果男主在珠三角做生意或者打工，剩下女人和孩子去几公里读书和购物，这是件很难的事！或者你会说女人也可以买车或开电动车，但上下班高峰，上下学高峰时会让你怀疑人生！总之，没有完善配套的房子是很难卖掉的，去化率很低。

奋坐钰

其实你们你们起初更加在意的是地块经济效益，但问题是没有0-1，后面地块哪来经济效益，金科和现在规划的那个地块，正是城东新区的0-1，北坡片区的0-1代表不了城东新区的0-1，罗江西区的0-1代表不了罗江东区的0-1，所以以后罗江东区也会像现在的城东新区一样，慢慢拥有第一批楼盘，建立自己的0-1，但罗江东区后面起势肯定比城东新区快，因为政府主推，有资源倾斜，但即使怎么倾斜，也会蹭附近配套，建立罗江东区自己的0-1，就像现在城东新区借助北坡片区配套一样，正在建立自己的0-1。所以我之前说过单从城市开发角度来说，是完全没问题的，但你要从地块经济效益来说，其实说不了，你这个问题本身就很矛盾，前面我已经论述过了。北坡片区配套永远代表不了城东新区的配套，假设推迟5-10年，北坡片区建设满，在那个地块的人一样是到嘉荣商圈或者鉴江小学，依然不变，但地块肯定会升值点，毕竟过了5-10年，北坡片区建设更好些，人气也多些了。但倘若城东新区，从现在开始，建设自己的0-1，楼盘1生2，2生3，3生万物，你北坡片区的5-10年，城东新区也可能起势成型了，10w方商圈也开干了，所以到底是等10年那块地块从1000w翻一到三倍买成3000w经济效益大，还是化州建成一个新城东的经济效益大？即使那个时候建成的不是一个成熟的城东新区，但用了10年，总熬过从0-1的过程了吧，随便拍一块地，不比你在这等10年，把一块黄泥地翻了三倍的效益大？化州那时候得了一座城耶。所以说化州现在不要等，各片区都是，能利用现有资源配套，尽快发展。建城主推罗江新区，城东为辅，下郭片区、东山片区（未来可能有新区）发展潜力是巨大的，不亚于河西和城东，但现在还没实现他自己的0-1，等G325改线，有大型房企，形成自己的商圈时，下郭东山山区的势就来了，到时候设立新区也没问题。工业主推空港经济区，官桥为辅，其他各镇利用自身地理环境优势，各司其职

奋坐钰

鉴江鱼 发表于 2025-4-18 23:03
你说那么多，不如且看它卖不卖得出城东那地吧

买没买出是一回事，但逻辑是这个逻辑，事是这个事，化州不应该等，化州也要有自己的规划，建城主推罗江，工业主推空港，资源会优先给到他俩，但各片区一定要利用自身优势尽快发展，实现自己的0-1，因为一生二，二升三，三能生万物，等几年和利用自身优势，吸引企业耕耘几年，怎么会一样呢？等几年那块黄泥地可能翻了三倍，但耕耘几年，可能把那一片区的地基都打好了，甚至盖几层

奋坐钰

粤西情怀 发表于 2025-4-19 00:27
我想说的是，买得起商品房的家庭一般都有小车，但如果男主在珠三角做生意或者打工，剩下女人和孩子去几公 ...

去化率低不低，这个不是政府和咱们讨论的事情，是房企考虑的事情，政府考虑的是扩容提质，引进资本建设，老百姓看自己钱包办事，有钱人住市中心，没钱住偏一点的，或者有些人本身就喜欢住偏一点的

飞奔的蚂蚁

奋坐钰 发表于 2025-4-19 01:02
其实你们你们起初更加在意的是地块经济效益，但问题是没有0-1，后面地块哪来经济效益，金科和现在规划的那 ...

按你的思路和化州的尿性，很难造得起城，并不是过了十年一个片区就自动成城了，需要多方面的努力。高信新区成城快，是人家老老实实做好配套再拍地，拍地的数量和地价都远超化州，人家一年五六个亿的土拍收入的钱，又可以拿去完善下一片区的配套（学校、公园跟上），片区配套好了，又可以高价拍地，拍地收入再用来完善配套，形成良好循环，城市滚动开发。化州一年就拍那么两三块，有些是偏远地，地价又低，拍地钱不够建学校，然后就等，等下等下前面拍地的钱又用去其他方面了，于是一个片区的学校永远不够钱做，学位永远紧张，不去想办法解决学位做好配套，以迁户口来捆绑，片区内好学校学位不够，又捆绑普通学校来抽签入读，像原来不知名的郊区白室堂初中、建设学校、凌村小学等等纳入学区，市民就会观望，买房需要思考再三，形成恶性循环，所以化州房产销售面积差高信一大截，自然成城慢了。

飞奔的蚂蚁

奋坐钰 发表于 2025-4-19 10:36
去化率低不低，这个不是政府和咱们讨论的事情，是房企考虑的事情，政府考虑的是扩容提质，引进资本建设， ...

老实说，去化率问题，既是房企的事，也与政府息息相关，政府是深度介入的。去化不快，房产税收入就少，但你想低价销售去化，政府又不允许，怕带崩市场。资金回笼不快，很多建好了主体资金链就断裂了，购房业主又会吵政府，形成稳定问题。

爱国爱党

Fachau 发表于 2025-4-18 20:52
新安水果强镇
新安镇水果加工项目效果图

不错，每个镇搞点特色加工厂或微工厂，适合增加当地收入，解决就业问题

粤西情怀

奋坐钰 发表于 2025-4-19 10:36
去化率低不低，这个不是政府和咱们讨论的事情，是房企考虑的事情，政府考虑的是扩容提质，引进资本建设， ...

也是有这个情况，萝卜咸菜，各有所爱！

如风而过

飞奔的蚂蚁 发表于 2025-4-18 22:30
你洋洋洒洒说了好多段，不过我抓不住表达的重点是什么。你的中心思想应该是：从0到1，什么区域都要有起步。 ...

拿北上广等大城市的思维来套化州这类的六线小城本质上就是纸上谈兵，似是而非。中小城市更适合由中心往外围扩张发展而不是跨越式在外围开发。从化州市区来看，绿景片、北岸雄大片、城东北坡片等都属于由中心区往外围扩张，新开发片区可以共享老城区的配套，得到市场的普遍认可。而迎宾片、下郭片更像由外围向中心区围拢发展，项目难以共享老城区配套，开发效益、效果普遍不理想。

如风而过

飞奔的蚂蚁 发表于 2025-4-19 10:46
按你的思路和化州的尿性，很难造得起城，并不是过了十年一个片区就自动成城了，需要多方面的努力。高信新 ...

所以领导很重要，是否懂市场、懂经济很重要。当初信宜一哥刚上任看他当政思路就看好他，结果真如此。

飞奔的蚂蚁

Fachau 发表于 2025-4-18 22:24
大桥村三合口合作社用地公示，建筑高度27米，门前设置24米宽道路。

这个27米高，应该是9层的电梯房。门前24米路，是不是鉴江西三路西延线？

飞奔的蚂蚁

如风而过 发表于 2025-4-19 14:21
所以领导很重要，是否懂市场、懂经济很重要。当初信宜一哥刚上任看他当政思路就看好他，结果真如此。

主政者思路要清晰，要善于谋划，善于借力，不能小家子气，搞一锤子买卖，要敢于直面问题并想法解决。现在房地产市场已经从卖方主导向买方主导转变，疫情前10年，属于房产商卖方主导，无论什么位置、户型多丑、出入是否方便，就是步梯房、小产权房，销售一忽悠都能全部售罄。现在进入疫情后十年，已彻底确立购房者买方主导地位，车位降价甚至送车位、送电器、送证外面积等等，如果买了房不能读好学位或读书不方便，还不如在农村建房，大家都是这些思维。如果不做好配套，化州各片区不可能成型成势，橘洲一号旁边的碧桂园不能入读橘洲小学，绿景边的橘龙湾不能入读绿景小学，学位解决不了，间其他地块如何开发？所以化州要彻底改变思维，不能只顾卖地，不解决配套，不能只做一锤子买卖。