每年这个时候，又到房产多空博弈的点

saber42

肚饿嗲呐 发表于 2018-3-23 17:25
官渡一带都有他的影子，只要说到开发区态度截然不同，司马昭之心显也，一目了然。

咋地呀

vegetable

smu_fanjing01 发表于 2018-3-23 15:50
抱歉晚复。刚刚开机。

1.从你一线做金融的亲戚朋友的回复来看，资金应该有更好的出路。股市，债券，理财 ...

本人非房地产专业人士，仅根据观察到的，部分一线城市最近一年二手房报价不但没涨，还略有下跌，实际成交价估计折让更大。那么这个阶段，投资房产就仅能靠租金来实现收益，但目前来看，一线城市房产租金收入远远低于同期银行保本理财近5%的收益。鉴于价值高，基数大，所以持有这些房产的成本是很高的，既然是投资，那就要考虑空间和时间。

另外，我觉得不能拿山顶别墅来举例，这类物业向来都是一房难求，买方对价格也没这么敏感。比如，劳斯莱斯涨价10万，销量也不会受到影响；捷达要是涨价5万，可能一台都卖不出去了。

krell168

saber42 发表于 2018-03-23 16:47
我给了64万首期去年入手一套官渡公园小三房，单价8500多，靓楼层看花园不近路，三期也有同户型，同楼层的 ...

投了64万首期，8500买，9500卖要亏本。64万理财收益一个月都有2000多，余款欠银行的又要利息。还要中介费税费，得不偿失。

NILL

krell168 发表于 2018-3-24 11:41
投了64万首期，8500买，9500卖要亏本。64万理财收益一个月都有2000多，余款欠银行的又要利息。还要中介费 ...

人家是保吹保粉，亏一点点割肉财富，入手弯弯坐等坐火箭升值啊……

吾爱吾心

smu_fanjing01 发表于 2018-3-23 09:22
小号回复。

官渡三个碧桂园，看过最早的天悦府，后面的公园一号和柏丽郡都没去看。

天汇呢?

吾爱吾心

滨海新茂名 发表于 2018-3-23 10:03
楼主高人高见，论坛难得的有识有才有德之士！
超人爷爷说房地产投资不外乎是地段，地段，地段。
真正理解 ...

当然你要保证能活十年以上

smu_fanjing01

小号回复。

做事都有机会成本。本来昨天想算算那位朋友的持有成本，后面吃饭去了，也就没算。

已知64万首期，8500单价，小三房。估算面积150以内，总价128万（财富世家没去看，对户型不了解，仅为估算）

首付50%，可量化的持有成本一年大约相当于
64万一年期定期+64万30年贷款一年还款金额

前者按5%计算大约3200元，64万按商贷30年上浮20%.等额本息计算大概每月还款约3780元，一年45360元。

相加，48560元。

简单计算48560=（x-8500）*150，计算x即市场出售价，为8823，简单地说，每年每平米能涨323元就可以。

smu_fanjing01

smu_fanjing01 发表于 2018-03-24 16:36
小号回复。

做事都有机会成本。本来昨天想算算那位朋友的持有成本，后面吃饭去了，也就没算。

已知64万首 ...

以上计算更正，一年利息应该是32000（5%）。

持有成本约32000+45360
为77360元，同样公式计算

77360=（x-8500）*150

x=9015，每平米年涨价500元即可持平。

补充，那位朋友愿意的话可以与我联系，户型合适，9500以内可以接手。

smu_fanjing01

vegetable 发表于 2018-03-24 11:11
本人非房地产专业人士，仅根据观察到的，部分一线城市最近一年二手房报价不但没涨，还略有下跌，实际成交 ...

小号回复。

一线城市二手房交易价格略有下跌很正常，限购限贷政策减少了适格购房者，而且一手房限价销售，一手房开盘价格甚至比同区域二手房价格还低，也有冲击。

购房的需求还在，典型的可以去看一些一线城市新楼盘的推出，去化速度很快。最夸张是南京，购房要验500万存款，三盘同开，接近日光。

举山顶别墅的例子，原意是想说，有价无市，是看在哪个细分市场。

saber42

smu_fanjing01 发表于 2018-3-24 16:52
小号回复。

一线城市二手房交易价格略有下跌很正常，限购限贷政策减少了适格购房者，而且一手房限价销售 ...

我的是107平方的，所以才是小三房，已经备案了，估计都是锁死流动性了

smu_fanjing01

吾爱吾心 发表于 2018-03-24 12:52
天汇呢?

天汇和锦绣中华一个片区，锦绣中华已经捂盘很久了，不知道是开发商资金原因还是报建原因。天汇有得赚，但不如买锦绣中华的业主赚的多，他们是期房6500入的吧。学区关注调整情况。

smu_fanjing01

saber42 发表于 2018-03-24 16:56
我的是107平方的，所以才是小三房，已经备案了，估计都是锁死流动性了

90万总价的房，给了64万首期，有点浪费二套资格。二套也是三成够了吧。

财富世家还可以的，9500以内，可以谈谈过给我。

vegetable

smu_fanjing01 发表于 2018-3-24 16:52
小号回复。

一线城市二手房交易价格略有下跌很正常，限购限贷政策减少了适格购房者，而且一手房限价销售 ...

商品房是否从此逐渐和其它商品趋同，即有正常需求，但无法再像过去一样仅需买入房产就能实现资产快速增值，从而抑制投机/投资冲动，由此实现“房子是用来住的，不是用来炒的？”

mmling88

茂名论坛还是有人才啊。

NILL

vegetable 发表于 2018-3-24 17:35
商品房是否从此逐渐和其它商品趋同，即有正常需求，但无法再像过去一样仅需买入房产就能实现资产快速增值 ...

你的话，理性情况下是对的。事实是，开发商开盘的时候，各种营销手段，不可能让你慢挑细选的……是否快速增值，那另当别论